قرار داد بازسازی درصدی
قرار داد بازسازی درصدی : اجرای تمام پروژه های بازسازی در ساختمان ها در قالب قراردادهای کتبی و حقوقی انجام می شود. قرارداد ها از لحاظ شرایط مندرج لحاظ شده در متن آن ها از یکدیگر متمایز می شوند. همین شرایط ثبت شده و به توافق رسیده میان طرفین، اگر اصولی و روشن باشد موجب موفقیت آنها می شود و زمینه را برای برد دو طرف قرارداد و یک رابطه حقوقی با اطمینان و شفاف میان آنان برقرار می کند. در یک نگاه کلی می توان گفت این قرارداد های رایج جهت عملیات بازسازی، در هفت دسته قرار می گیرند که شرح و ابعاد آنان با یکدیگر تفاوت های قابل توجهی دارد.
- قرارداد پیمان مدیریت
- قراداد با قیمت های مقطوع
- قرارداد مصالح پای کار
- قرارداد کلید تحویل
- قرارداد بر اساس فهرست بها
- قرارداد بر اسای متراژ زیربنا
- قرارداد طرح و اجرا
شرح قرارداد مدیریت پیمان
در این نوع قراداد ها، تمامی پروسه رهبری و مدیریت یک پروژه بازسازی به مدیر پیمان و یا پیمانکار سپرده می شود و او بصورت مستقیم و بی واسطه با تامین کنندگان متریال ها و مصالح مورد نیاز در تماس خواهد بود. وی مسئولیت تمام و یا قسمتی از پروژه بازسازی نظیر طراحی، تامین تجهیزات، تهیه مصالح، استخدام تیم اجرایی و کارمندان، دریافت مجوز های لازم، تامین امنیت کارگاه و نظارت کلی بر اجرا طبق طرح توافق شده با کارفرما را عهده دار است.
هزینه تامین این مصالح و هزینه های جاری همچون حقوق و دستمزد کارکنان، خرید و حمل و نقل مصالح بر عهده کارفرمای پروژه بازسازی است. پرداخت یک درصد ثابت و توافق شده از هزینه های پروژه به عنوان حق الزحمه نظارت و مدیریت پروژه بازسازی به مدیر پیمان، از شرایط این نوع قراردادهاست. از آنجا که پرداخت هزینه های مربوط به پروژه به عهده کارفرماست، مدیریت هزینه ها به نحو احسن انجام شده و کارفرما می تواند نظرات خود را در پروژه اعمال نموده و از این طریق کیفیت کار و مدیریت هزینه ها به خواست او انجام می شود.
پروژه بازسازی در این نوع قرارداد بصورت مرحله ای انجام می شود و در نتیجه پرداخت هزینه ها نیز بصورت دوره ای و مرحله ای انجام می شود. دریافت هزینه های بازسازی، از طریق فرم های صورت وضعیت توام با ضمیمه فاکتور های خرید و سایر سندهای مربوط به آن، توسط پیمانکار به کارفرما اعلام شده و کارفرما موظف است پس از بررسی و تایید این اسناد، تمام مبلغ را به همراه درصد توافق شده به عنوان حق الزحمه، به پیمانکار پرداخت شود. پرداخت تنخواه گردان به پیمانکار، در آغاز بازسازی ساختمان نیز در این سبک قرارداد ها رایج است.
به طور خلاصه می توان گفت این نوع قرارداد عموما در پروژه های بازسازی رایج است و بهترین نوع قرارداد های توافق شده محسوب می شود. چرا که هم با کاهش ریسک کار برای مدیر پیمان، کارفرما نیز بر فرآیند بازسازی نظارت داشته و مدیریت هزینه ها را خود بر عهده می گیرد.
انواع قرارداد مدیریت پیمان وجود دارد که کارفرما و پیمانکار می توانند از آنها استفاده کنند و به شرح ذیل است:
- پیمان امانی: در این نوع قرارداد کارفرما تمام مسئولیت های پروژه را به عهده می گیرد و مدیرت اجرا و هزینه ها بر عهده اوست. استفاده از این نوع قرارداد در پروژه های کوچک که نیاز به بهره برداری سریع دارند کاربرد دارد. تامین مصالح، ماشین آلات و انتخاب کارکنان مورد اعتماد، از وظایف کارفرماست. پیمانکار در این نوع قرارداد هیچ درصد و سودی دریافت نمی کند بلکه به جهت استخدام در کارگاه، از کارفرما حقوق می گیرد. لذا سود پیمانکار و هزینه های بازرسی حذف می شود.
- پیمان دستمزدی: در این نوع پیمان ها، کارفرما در نقش تامین کننده مصالح و متریال های مصرفی و پیمانکار به عنوان مجری عملیات بازسازی و همچنین تعبیه کننده وسایل و ابزارآلات ظاهر می شود. پیمانکار در این نوع قراداد تنها حقوق نیروی انسانی و پرسنل خود را دریافت می کند و کارفرما در صورتی که در طول پروژه دچار مشکلات مالی گردد، کارگاه را تعطیل می کند.
- پیمان گلوبال و یا خاص: این نوع قراداد مخصوص بازسازی پروژه ها با ابعاد وسیع است. کارفرما در این نوع پیمان، در مسائل اجرایی و مدیریتی و ریز قیمت های اجرایی دخالت ندارد و مبلغ پیمان را به شکل کلی و نه پایه و بصورت مرحله ای و یا درصدی به پیمانکار پرداخت می کند. میزان پیشرفت فیزیکی و اجرایی پروژه، مبنای پرداخت هزینه ها محسوب می شود.
- پیمان طرح و اجرا: ادغام مشاوره و پیمانکار در این نوع پیمان انجام می گیرد. مسئولیت های طراحی، ساخت و مشاوره بر عهده پیمانکار است. این نوع پیمان در پروژه های مربوط به سد سازی کاربرد دارد و روشی منطقی محسوب می شود. چرا که هم سرعت کار افزایش می یابد و هم هزینه ها از جهت واگذاری تمام امور به یک شرکت، کاهش می یابد.
انتخاب یک پیمان اساسی در بازسازی
از آنجا که قراداد های بسیاری در زمینه نوسازی و بازسازی پروژه های ساختمان موجود است، با شناخت انواع این پیمان ها، می توان یک قرارداد مناسب و اصولی مطابق با شرایط و موارد توافق در هر پیمان، تنظیم نمود. لذا چند مورد از قرارداد های رایج در پروژه های بازسازی را تشریح می کنیم:
- وضع قرارداد با قیمت مقطوع: در این نوع قرارداد ها، شرایط کارگاه بصورتی است که نقشه های فنی واحد مربوطه مشخص شده و جزئیات آن نیز روشن و دقیقا است لذا احتمال تغییرات در آن بسیار کم است و مدت اجرای بازسازی نیز کمتر از یکسال است. وضع این نوع پیمان در این شرایط بسیاری رایج است و پیمانکار موظف است عملیات بازسازی را با یک مبلغ مشخص و قطعی اجرا کند.
- پیمان مصالح پای کار: در این نوع پیمان ها، نیاز است کارفرما تخصص های فنی لازم و اعتبار و بودجه کافی را جهت تامین مصالح پروژه در زمان مورد نیاز، داشته باشد. پیمانکار نیز مسئول تامین پرسنل و کارمندان فنی و نظارت بر اجرای آنان، است و برای هر بخش از عملیات بازسازی که به اتمام می رسد حق الزحمه خود را دریافت می کند.
- پیمان کلید تحویل: در این نوع پیمان ها که طراحی و ساخت نیز نامیده می شود، می بایست اطمینان کافی و لازم از تواناهایی پیمانکار و کیفیت کار وی، توسط کارفرما تامین شود چرا که کلیه عملیات های طراحی و اجرا در اوست و کارفرما می توان تنها با چرخاندن کلید واحد خود، از آن بهره برداری کند.
- قرارداد بر اساس فهرست بها: در این نوع قراداد، شرایط کارگاه و خدمات مورد نیاز در تمام ابعاد دقیق و روشن نیست و تغییراتی در این زمینه ایجاد خواهد شد. لذا تامین هزینه های انجام عملیات بازسازی ار طریق فهرست بها تنظیم شده توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی، انجام می شود. پیمانکار نیز سود خود را از درصد هزینه ها دریافت می کند.
- وضع پیمان بر اساس متراژ زیر بنا: این پیمانی ترکیبی منطقی ار قیمت مقطوع و فهرست بها است. حجم کار در این کارگاه ها مشخص نیست اما مشخصات بازسازی دقیق و روشن است. کارفرما می توانئ حجم کار را در حین عملیات بازسازی، با تغییر قیمت، تغییر دهد. از طریق فهرست بها، و موارد ذکر شده تا سطح زیر بنای ده هزار متر، هزینه ها پرداخت می شود.
مزیت قراداد مدیریت پیمان به سایر پیمان ها
- خرید و انتخاب اقلام مصرفی به انتخاب مالک است.
- پیمانکاران جزء توسط مالک تعیین می شوند.
- پیمانکار بازسازی، مجری و مشاور مالک است.
- ارائه مصالح، دستمزدها و قیمت پیمانکاران جزء توسط پیمانکار تعیین شده و به تایید کارفرما می رسد.
- پروژه درصدی و مستقل از زمان است لذا در زمان توافق شده به پایان می رسد.
- امکان تغییر تمامی شرایط کارگاه برای مالک محفوظ است.
- درصد حق الزحمه پیمانکار اصلی ثابت است.
مشخصات یک قرارداد خوب
مدیر پروژه بازسازی، وظیفه عقد قرارداد را برعهده دار که می توان گفت از مهم ترین و اساسی ترین وظایف وی به شمار می آید. و می تواند تضمین کند پروژه باقی مسیر را به سلامت پیموده و مواد قرارداد با کیفیت بالا و قیمت معقوب و طبق برنامه ریزی تدوین شده انجام می شود. یک قرارداد شامل مواردی است که باید به توافق طرفین پروژه برسد. رعایت نکات حقوقی شامل نکات فنی و نکات عمومی از مهم ترین موضوعات در تنظیم پیمان است. نکات فنی در تنظیم قرارداها شامل مواردی است که مربوط به وکیل تنظیم کننده آن پیمان است اما نکات عمومی استلزام اطلاع عموم مردم را می طلبد. این نکات اصولا قبل از امضای آن پیمان باید رعایت شوند.
نکات حقوقی فنی شامل موارد زیر است:
- عنوان قرارداد
- متن قرارداد
- الفاظ و کلمات به کار رفته در قرارداد
- قانون حاکم بر قرارداد
- عرف ها
- و…
نکات عمومی نیز در رعایت ملاحظاتی است که قبل از امضای قرارداد می بایست بررسی شود.
تنظیم قرارداد در پروژه های اجرایی و بازسازی، موجب ایجاد یک رابطه امن حقوق و اصولی میان طرفین می گردد. با شناخت مشخصات یک قرارداد خوب می توان در تحقق این امر اهتمام ورزید. باید توجه داشت که لزوما قیمت نازل در اجرای پروژه بازسازی، موفقیت قراداد را تضمین نمی کند. چرا که قرادادی خوب است که با پیش بینی و برنامه ریزی در جهت شرایط مختلف، شفافیت لازم را دارا باشد.
