قوانین بازسازی آپارتمان
قوانین بازسازی آپارتمان را از کجا بدست آوریم؟ در هر کشوری یک سری قوانین کلی جهت بازسازی آپارتمان های مسکونی وجود دارد که تعیین کننده بخش های قابل بازسازی آپارتمان است. اولین هدف در تعیین این قوانین، تغییر فضای داخلی ساختمان های مسکونی به نحوی است که موجب تعرض در ساکنین دیگر در آن آپارتمان نگردد. همین امر در پروسه بازسازی به مالکین آپارتمان کمک بسیاری می کند. لذا باید آن را به دقت مطالعه کنند و در امر بازسازی رعایت کنند.
گام اول؛ بررسی نیازها
عملیات بازسازی، نیاز به برنامه ریزی و بررسی نیاز های اساسی دارد.از این رو می بایست تمام مسائل پیش رو ارزیابی نمود. این موارد به شرح زیر است:
- دستورالعمل ها و قوانین مربوط به تعمیرات داخلی شامل تعویض و یا تغییر تمام زمینه های مربوط به دکواسیون داخلی
- بهره گیری از سیستم های هوشمند، سیستم های امنیتی و نصب سیستم تهویه مطبوع
- نکات و توصیه های مربوط به تعمیر و نگهداری واحد های آپارتمانی
توجه داشته باشید در اغلب موارد می توان ، پروسه تمیر را با روند تغییر جایگزین کنید. اغلب تعمیرات موجب صرفه جویی در مسائل مالی می شوند و همچنین از نظر قانونی نیز نیاز به جلب رضایت همسایه ها نخواهید داشت. به عنوان مثال در بازسازی فضا داخلی حمام، در صورتیکه اتصالات مربوط به لوله کشی سالم هستند و نیاز به تعمیر ندارند، با تغییر تجهیزاتی همچون شیرآلات، روشویی و یا نصب سقف کاذب جدید و یا وان، علاوه بر صرفه جویی، کیفیت فضا را نیز بهبود ببخشیم.
گام دوم؛ قواعد مربوط به بازسازی آپارتمان را بشناسیم
در مرحله بعد سعی کنید نقشه ساختار کلی آپارتمان خود را به دست آورید . این نقشه با دارا بودن تمامی اجزا و تجهیزات ساختمانی، امکان بررسی این عوامل را فراهم می سازد. شناخت قوانی مربوط به بازسازی ساختمان بسیار اهمیت دارد. به وفور دیده شده که در بسیاری از موارد افراد با عدم رعایت قوانین اقدام به بازسازی آپارتمان خود کرده اند و در آخر مجبور به پرداخت جریمه گشته اند. حتی گاهی عدم رعایت قوانین بازسازی منجر به تخریب بخش بازسازی شده می شود. در ادامه چند مرحله قانونی از بازسازی ساختمان را برای پیمانکاران محترم توضیح می دهیم:
- آپارتمان مورد نظر را ببینید و سپس تصمیم خود را مبنی بر بازسازی اعلام کنید.
- بخش هایی از ساختمان که نیاز به بازسازی دارند، بررسی و تعیین کنید.
- تقاضای کارفرما را بررسی کنید و در اولویت قرار دهید. همین امر شامل مراحل بسیاری است که می بایست در طراحی داخلی و خارجی آپارتمان، رعایت شود و به شرح زیر است:
- برای شنیدن نظرات و خواسته های کارفرما وقت بگذارید. مهندسین طراح شما می بایست نزدیک ترین و اصولی ترین طرح را به کارفرما ارائه دهند.
- در طرح ارائه شده با کارفرما به توافق برسید و زمان بندی های لازم را تنظیم کنید. در این مرحله می توانید مبلغی را به عنوان پیش پرداخت دریافت کنید.
- در بازسازی نما، نیاز به عملیات تخریب دارید. در این مرحله از کار رعایت نکات ایمنی جهت حفظ جان مالکین، کارگران در حال کار، عابرین پیاده و ماشین های پارک شده در اطراف بنا، به عهده شماست. نصب حفاظ و سایر نکات ایمنی در این زمینه الزامیست.
- تقسیم کار کنید. کارگران ماهر می بایست شروع به برچیدن تجهیزات داخلی نظیر شیرآلات، کابینت ها و سایر لوازم ساختمان و همچینین قطع گاز از فلکه اصلی، کنند.
- دیار های باربر را مشخص کنید و سپس شروع به تخریب دیوار های، کف ساختمان و سپس سرویس بهداشتی کنید. توجه داشته باشید تخریب دیوار با حضور مهندس عمران انجام شود.
- لوله کشی را تعویض کنید و سپس برق کشی کنید.
- سرویس های بهداشتی را پس از خشک شدن سیمان کاری آنان، ایزولاسیون کنید.
- پس از نصب هرگونه تجهیزات ساختمان مانند درب ها، پنجره ها، سقف کاذب، کف سازی، نقاشی یا نصب کاغذ دیواری، نصب کابینت های آشپزخانه، شیرآلات، کلید و پریز و نورپردازی و …، نظافت کلی بخش بازسازی شده به عهده شماست. البته این مورد در صورت توافق با پیمانکار، در مرحله وضع قرارداد، از شما سلب می گردد.
پس از انجام بازسازی، تمام موراد توافق شده در قرارداد بررسی خواهند شد. بخش هایی که بر اثر سهل انگاری فراموش شده اند و یا در حین کار خراب شده اند، نصب و تعمیر می گردند و کار بصورت دقیق و صحیح به کارفرما تحویل داده می شود.
بازسازی آپارتمان به مجوز نیاز دارد؟
جواز ساختمانی و یا پروانه یک برگه رسمی از شهرداری برای مالک و یا پیمانکار است تا وی بتواند عملیات بازسازی خود را طبق قوانین و دستورالعمل ها آغاز کرده و تمام کند.
طبق دستورالعمل های منوط به بازسازی آپارتمان، تمام عملیات های اجرایی که موجب تغییرات ساختاری در آپارتمان شوند، نیاز به مجوز دارند. بنابراین می توان گفت اغلب عملیات های نوسازی و بازسازی گسترده در آپارتمان ها، نیاز به اخذ مجوز، جهت تغییر کاربری دارند. در شرایطی که بازسازی شامل تعمیرات و یا تغییرات کوچک باشد، میتواند توسط تیم اجرایی حرفه ای انجام شود.
دستورالعمل های قانونی در جواز ساختمان موجب آسودگی خاطر مالکین فعلی و یا بعدی است و بیانگر ساخت و سازی صحیح و قانونی بر اساس قوانین فنی و شهری است. در یک نگاه کلی اخذ مجوز را می توان بدین صورت تشریح نمود:
- اغلب عملیات های بازسازی و اجرایی گسترده الزاما می بایست تحت نظر مهندس ناظر انجام شود و قید نام مهندس ناظر در پروانه ساخت الزامی است.
- ضرورت وجود یک مهندس ناظر در انجام عملیات بازسازی ساختاری، به دلیل اشراف کامل وی به مسائل فنی و نظرات کارشناسانه و علمی او در عملیات تخریب و اجرا است.
- در گذشته پروانه ساخت و نوسازی به صورت جداگانه صادر می شد. پروانه نوسازی بعد از عملیات تخریب جمع آوری زباله ها ناشی از آن صادر می شد. اما در حال حاضر پروانه تخری و نوسازی همراه هم برای بهره برداری مالک صادر می شود.
- پروانه های صادر شده بعد از عملیات تخریب دارای اعتبار هستند و تا زمانی که عملیات تخریب بصورت کامل انجام نشود، عملیات نوسازی نباید آغاز شود. در اینصورت بنای احداث شده بدون مجوز محسوب می شود.
مراحل دریافت مجوز نوسازی
مالک می بایست مدارک مورد نیاز خود را جهت دریافت پروانه تخریب، بازسازی و مجوز های شهرداری آماده کند. به طور کل این مدارک شامل موارد زیر می شود.
- اصل و رونوشت سند، در صورت تفکیک سند بنچاق، نقشه تفکیکی به همراه صورت مجلس
- اصل و رونوشت شناسنامه مالک
- اصل و رونوشت فیش نوسازی
- اصل و رونوشت تمام قبض ها شامل آب، گاز، برق، تلفن
- پایان کار و جواز قبلی
همچنین مالکینی که قصد بازسازی آپارتمان های قدیمی خود را دارند با داشتن دفترچه مالکیت و سند بنچاق محضری به همراه مجوز عدم خلافی شهرداری و پروانه نوسازی، مشمول وام های بازسازی می شوند. توجه داشته باشید که هر خانه و آپارتمان فرسوده ای را نمی توان به هدف بازسازی تخریب کرد. در صورت انجام بازسازی در ملک های فرسوده ای که به عنوان میراث فرهنگی ثبت و شناخته شده اند، از لحاظ قانونی مجاز نیست و منجر به حبس و یا جزای نقدی خواهد شد.
حل یک مشکل قانونی
همیشه مشکلات بازسازی و نوسازی آپارتمان های مسکونی منحصر به مشکلات اجرایی و طراحی نیست و ممکن است مشکلات قضایی نیز در کنار سایر مشکلات اجرایی به آن اضافه شود. یکی از عمومی ترین مسائل در بازسازی آپارتمان های چند طبقه و چند واحده، عدم رضایت تمام مالکین ساختمانی به بازسازی ساختمان است. زمانی که عمر مفید ساخمان به پایان می رسد و صدمات ناشی از آن به مرور زمان خود را نشان می دهد، برخی از ساکنین لزوم بازسازی را ضروری می دانند. در این بین ممکن است برخی از مالکین این امر را نادیده گرفته و مهم ندانند. در اینصورت باید چه کرد؟
در این زمینه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، راه را برای بازسازی و جلوگیری از صدمات ناشی از فرسودگی بنا، باز کرده است. طبق ماده 13 این آیین نامه: زمانی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان دادگستری، عمر مفید یک آپارتمان تمام شده باشد و یا به دلایلی دیگر شدت فرسودگی به حدی باشد که خطرات جانی و مالی را متوجه ساکنین کند، اگر اقلیت ساکنین با بازسازی آپارتمان مخالف باشند، آن دسته از ساکنین که با بازسازی موافقند بنابر حکم دادگاه، یک منزل استیجاری مناسب، برای مالکین مخالف تهیه کنند و ساختمان را بازسازی کنند. پس از عملیات بازسازی و احیا ساختمان، مقدار اجاره های پرداخت شده و همچنین هزینه بازسازی را از آنها بصورت نقدی و یا از سهم واحد آنها دریافت کنند.
به طور کلی می توان گفت دو اصل اساسی برای انجام روند قانونی بازسازی، تایید فرسودگی آپارتمان بوسیله سامانه و اطمینان کامل به استقرار ملک در بافت فرسوده شهری، است.
انجام کلیه مراحل قضایی و دادگاهی توسط وکیل دادگستری انجام شده و این مشکل را می توان حل شدنی قلمداد نمود.
بازسازی نمای ساختمان، علاوه بر اینکه هزینه های بسیاری به همراه دارد، منوط به قوانین شهرسازی در جهت حفظ چهره شهر است. بنابراین بازسازی در نمای آپارتمان ها یک امر سلیقه ای نیست و نمی توان تغییر اساسی در آن داد. در نتیجه برای ایجاد تغییرات اساسی در آپارتمان می توان در زیباسازی فضاهای داخلی دست برد. اما همین امر با اینکه در حریم شخصی شما انجام می شود، شامل قوانین بازسازی آپارتمان ها می شود که برای آگاهی از این قوانین، رجوع به ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، توصیه می شود.
