هیچ کس در هیچ جایی موفق نمی شود. برای زنده ماندن و در نهایت شکوفایی و موفقیت، باید به طور مؤثر همکاری با بسیاری از اطرافیان خود ایجاد کنیم.
مشارکت در ساخت چیست؟ همان‌طور که از نام مشارکت مشخص است، این قرارداد یک نوع «توافق» دو طرفه است که هر یک از طرفین در آن آورده‌ای دارند و با توجه به نسبت آورده‌شان با هم شریک می‌شوند.
بگذارید مثال واضح‌تری بزنیم؛ مثلا شما صاحب خانه‌ای ویلایی و کلنگی هستید. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و بالا رفتن قیمت خانه، به این فکر افتاده‌اید که خانه‌تان را خراب کنید و در همان زمین، آپارتمانی چند طبقه بسازید. اما مشکل اصلی شما این است که نه تخصص این کار را دارید و نه پولش را. اینجاست که مشارکت در ساخت می‌تواند به کمک شما بیاید. به این صورت که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک میشود و برایتان آن خانه کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه میکند. در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست می‌آید شریک می‌شوید.
فواید مشارکت در ساخت
۱- افزایش استحکام بنا : اولین و شاید یکی از مهم‌ترین فواید مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرها میشود. خانه‌های کلنگی معمولا عمری بالای ۲۵ سال دارند؛ این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان به اندازه امروز مدون نبوده و از طرفی نظارت چندانی هم بر اجرای دقیق آن‌ها وجود نداشته است. کسی نیست که نداند ایران روی کمربند زلزله قرار دارد؛ به همین دلیل لازم است ساختمان‌ها در ایران در برابر زلزله مقاوم باشند. آیین‌نامه ۲۸۰۰، که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان‌ها در برابر زلزله است، اولین بار در سال ۱۳۶۷ تصویب شده است. این آیین‌نامه تا به امروز پیشرفت بسیار زیادی داشته و اصلاحات زیادی روی آن انجام شده است. بر اساس این آیین‌نامه ساختمان‌ها در هر منطقه برای زلزله‌هایی که احتمال رخ دادنشان تا ۹۰ درصد است طراحی می‌شوند. در گذشته این آیین‌نامه چندان جدی گرفته نمی‌شد، اما امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریبا می‌توان ادعا کرد که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله‌های قدرتمند چندان مقاوم نیستند. مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه بازسازی خانه‌هایشان را ندارند این امکان را فراهم می‌آورد تا بتوانند خانه‌ای امن در برابر زلزله داشته باشند. البته به این نکته هم باید توجه کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به عنوان معیاری از استحکام بنا در نظر بگیریم. یکی از مواردی که تقریبا تمامی ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر هستند، موضوع نشست و آن هم نشست نامتقارن سازه است. این نشست‌ها می‌توانند باعث ایجاد ترک‌های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. در گذشته موضوعات مربوط به شالوده ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی‌شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، می‌توان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.
۲- زیبایی ساختمان : ساختمان‌های کلنگی معمولا وجهه زیبایی ندارند. این موضوع دو اثر منفی دارد: اولا باعث زشت شدن نمای شهر میشود و ثانیا روی اعتماد به نفس ساکنین خانه تاثیر می‌گذارد. بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می‌تواند هم چهره شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه‌ای که در آن زندگی میکند داشته باشد.
۳- استفاده از امکانات روز : ساختمان‌های قدیمی امکانات قدیمی دارند. پادرد و کمردرد این روزها عضو جدانشدنی از خانواده‌های ایرانی شده که باعث میشود افراد وقتی به میان‌سالی قدم می‌گذارند نتوانند بدون درد از پله‌ها یا دستشویی ایرانی استفاده کنند. با بازسازی بنا می‌توان برای ساختمان آسانسور یا دستشویی فرنگی در نظر گرفت. بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از مشکلات مربوط به فاضلاب، بوی بد آن و حشرات رنج می‌برند که ناشی از طراحی غیراصولی شبکه فاضلاب خانه است. بعضی از ساکنین آپارتمان‌های قدیمی شکایت دارند که صدای هر قدمِ همسایه بالایی در خانه‌شان شنیده میشود. بسیاری از سیستم گرمایش غیر اصولی خانه شکایت دارند و به خاطر طراحی بد مجبورند سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه پرداخت کنند و در نهایت هم نتیجه مطلوب حاصلشان نمی‌شود. این‌ها چند مورد جزئی از مشکلات مربوط به امکانات خانه‌های کلنگی بود. با بازسازی خانه‌های کلنگی می‌توان از شر چنین مشکلاتی خلاص شد، خانه را به امکانات روز مجهز کرد و چند سال زندگی در این دنیا را با آسایش سپری کنیم.
۴- رشد سرمایه و ارزش ملک : اگر بخواهید خانه کلنگی خود را بفروشید عملا به خاطر خود بنا نمی‌توانید هیچ پولی از خریدار بگیرید و انگار دارید زمین خام را به خریدار می‌فروشید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه دیگری (طبیعتا نوساز) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت کنید. در واقع دو برابر ضرر کرده‌اید: یک بار از ارزش بنای خانه کلنگی خود صرف نظر کرده‌اید و بعد ارزش خانه نوساز را به فروشنده پرداخت کرده‌اید. با مشارکت در ساخت می‌توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه‌تان را بازسازی می‌کنید عملا دارید ارزش سرمایه خود را افزایش می‌دهید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان میشود. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه‌شما بهره می‌برند و این هم قطعا یکی از فواید مشارکت در ساخت است.
۵- کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی : خانه‌های کلنگی هر روز ایراد جدیدی پیدا می‌کنند که باید هزینه و وقتی را صرف تعمیرشان بکنید. تازه بعد از تعمیر باز هم مثل روز اولشان نمی‌شوند چون به هر حال فرسوده شده‌اند. علاوه بر این مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالاست. مثلا خانه‌های کلنگی پنجره‌های دوجداره ندارند، در نتیجه انرژی زیادی هدر می‌رود. سیستم گرمایش از کف ندارند بنابراین باید انرژی زیادی مصرف کنید تا خانه گرم شود. ممکن است موتورخانه قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و… . همه این مسائل در نهایت خودشان را در قبض‌های برق و آب و گاز نشان می‌دهند. با بازسازی اصولی خانه می‌توانید در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید.
۶- تبدیل سریع به نقدینگی : برای خانه‌های کلنگی به سختی خریدار پیدا میشود و این در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل کنید، یکی از بهترین راه‌ها بازسازی و نوسازی ملک است. موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قراردادی خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارد که اگر نکات احتیاطی را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید.
☆ نکات مهم مشارکت در ساخت ☆
☆ اگر سازندگان یا مالکین چند نفر هستند تعهدات هریک را در قرارداد ذکر کرده و یکی از آن ها را به عنوان نماینده اصلی بجهت ارتباط با طرفین تعیین کنید.
☆ حتما قراداد ساخت مشارکتی ملک را با حضور همه مالکین و طرف مستقیم معامله تنظیم نمایید . همچنین قدر السهم های مشارکت که همان درصد های طرفین این قرارداد میشود و دیگر مواردی که برایتان مهم بنظر میرسد را با بیان جزئیات درج نمایید تا در پایان عملیات ساخت ، هیچ یک از طرفین ناراضی نباشد. مثلا اگر قرار بر احداث ساختمانی ۷ طبقه باشد مشخص نمایید که چند طبقه به مالک و چند طبقه به سازنده می رسد.
☆ تعداد طبقات قابل ساخت از ابتدا باید مشخص باشد و قدرالسهم هریک از طرفین بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود. حتی اینکه چه طبقه و مالک هر واحد بهتر است زودتر تعیین شود. اگر واحد مشترکی هم در ساختمان وجود دارد باید سهم هریک از دوطرف در آن واحد مشخص شود.
☆ مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات را قرارداد های مشارکت در ساخت مندرج و در صورت تغییر در تعداد طبقات احداثی ،درصد و سهم طرفین از قبل معلوم باشد.
☆ مقدار سرمایه و آورده های طرفین در پروژه مشارکت در ساخت را در متن قرارداد درج نمایید. میبایست ارزش واقعی زمین واملاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح گردد.برای اینکار از نظر یک کارشناس دادگستری متخصص جهتکارشناسی قیمت ملک و زمین استفاده نمایید.
☆ برای سازنده نیز تمامی هزینه ها اعم از هزینه های انتقال سند مالکیت ، صدور پروانه ساختمان ،عوارض و هزینه های احتمالی مربوط به شهرداری و … باید در قرارداد درج گردد.
☆ قبل از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت حداقل ۴ جلسه با یکدیگر ملاقات داشته و تمامی جزئیات را بررسی شود.
☆ پرداخت بدهی شهرداری و مالیات بر عهده مالک بوده و این مورد نیز به شکل کتبی نوشته میشود.
☆ اصولا هزینه های شروع کار مثل دستمزد کارگران، نقشه کشی ، مصالح و باقی موارد، بر عهده سازنده است اما می تواند به صورت توافقی نیز پرداخت گردد.
☆ تاریخ مواردی مثل تخلیه ملک توسط مالک، زمان اتمام پروژه مشارکت در ساخت ، دریافت و انتقال سند و تمامی مواردی که باید انجام شود، حتما به روز و ماه و سال ذکر شود تا فرد متعهد نتواند در انجام امور موظف به آن دیرکرد داشته باشد.
☆ قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر رسمی یا مشاور املاک مطمئن و دارای پروانه کسب ببندید . هرچقدر تشریفات و روند کار رسمی تر باشد ، در آینده با مشکلات کمتری روبه رو می شوید . در کنار این موضوع حتما به داشتن پروانه اشتغال شریک سازنده نیز توجه گردد.
☆ حتما باید اطلاعاتی شامل:
▪ مدارک هویتی
▪ آدرس و کدپستی
▪ اطلاعات تماس (ثابت و همراه)
از هردوطرف در دسترس باشد.
☆ اگربجای یکی از طرفین معامله، شخصی به نمایندگی قرارداد مشارکت ساخت را امضا می کند ،علاوه بر بررسی مدارک هویت شخصی، از مراکز معتبر استعلامی مبنی بر صحت وکالت نامه بگیرید و ذکر شود که وکیل وی (نام و نام خانوادگی وکیل) به جای او این توافقات را امضا میکند.
☆ اگر شما نیز می خواهید به فردی وکالت دهید حتما مشخص کنید که چه اختیاراتی با وکالت نامه به وی منتقل می شود.
☆ اگر ملک ورثه ای ست حتما گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را به قـرارداد مشارکت ساخت ضمیمه کنید.
☆ در پروژه های مشارکت در ساخت املاک تجاری وضعیت مالکیت (مثلا اگرسرقفلی مغازه اجاره داده شده ) باید مشخص شود.
☆ عبارت “طرفین ، خیار تدلیس و خیار غَبن فاحش ( افحش) را از خود سلب و ساقط می نمایند” به معنی آنست که نمی توانید مدعی کلاهبرداری طرف مقابل یا فسخ باشید . در واقع می پذیرید که هیچ یک از طرفین حق ندارد ادعایی مبنی بر کلاهبرداری طرف مقابل داشته باشد
☆ قدرالسهم سازنده (درصد مشارکت طرف سازنده ملک )را پس از دریافت جواز و فیش عوارض به وی واگذار نمایید.
☆ علاوه بر بکارگیری یک داور ، در رابطه با مشارکت در ساخت و موارد حقوقی آن اطلاعات کافی داشته باشید.
☆ در آخر حتما از یک وکیل ملکی و حقوقی متخصص مشاوره بگیرید.
محاسبه درصد و قدرالسهم طرفین مشارکت در ساخت
درطی یک پروژه مشارکت در ساخت، شما ملک کلنگی یا زمین خود را در اختیار شریک سازنده خود گذاشته وتحت شرایطی یک یا چند واحد نوساز تحویل میگیرید. زمین از شما و سرمایه و مهارت ساخت از سازنده ! نهایتا هر طرف از معامله سود خود را می برد.
▪ سهم افراد ،بر مبنای “قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر” محاسبه میشود. معمولا قدرالسهم سازنده و مالک در ساخت مشارکتی ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ به نفع مالک و یا از فرمول زیر محاسبه می گردد.
▪ علاوه بر رعایت این فرمول مبلغی نیز با عنوان«بلاعوض» تعیین شده و در ابتدای فرآیند مشارکت در ساخت از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود تا وی در طول عملیات ساخت و ساز بتواند تا زمان تحویل ملک ، در آپارتمان دیگری ساکن شود.
▪▪▪ ساختمان‌های قدیمی و کلنگی از هر نظر برا ساکنین ساختمان دردسرساز هستند. اگر قصد فروش خانه قدیمی خود را دارید تا از شر مشکلاتش رهایی یابید و به آپارتمان جدیدی نقل مکان کنید بهتر است مشارکت در ساخت را مد نظر قرار دهید چون با این کار به جای یک واحد می‌توانید صاحب چند واحد شوید و ارزش سرمایه خود را حفظ کنید. ▪▪▪
[…] در ساخت منطقه ۵ : مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک های […]