مشارکت سبب تخفیف بار سنگین مسئولیت ها از دوش یک فرد شده، فشارهای روانی ناشی از فردگرایی را به امنیت روانی و عاطفی حاصل از مشارکت پذیری تبدیل می کند.
مشارکت در ساخت منطقه یک :درباره مشارکت در ساخت چقدر می‌دانید؟ یا اینکه مشارکت در ساخت منطقه یک تهران چه مراحلی دارد؟ و چگونه انجام میشود؟ قراردادی که این روزها بسیار رواج یافته و می‌تواندبه نفع طرفین باشد. خصوصاً در شرایط فعلی و نوسانات بازار که کمتر کسی پیدا میشود هم صاحب ملک باشد و از طرفی بودجه کافی برای ساخت یک ملک جدید را هم داشته باشد. قصد داریم در این مطلب درباره مشارکت در ساخت به شما بگوییم و شما را از برخی نکات ساخت مشارکتی آگاه سازیم.
مشارکت در ساخت و مزایا آن چیست؟مشارکت در ساخت قراردادی است که دو طرف طبق توافقی در ساخت ملک جدید مشارکت می‌کنند.
در ساخت مشارکتی دو طرف وجود دارد :
▪ طرف صاحب ملک
▪ طرف سازنده
منظور از دو طرف صرفاً دو شخص نیست و هر کدام از طرفین می‌تواند شامل چند نفر باشد. هدف از ساخت مشارکتی استفاده از سرمایه یکدیگر برای رسیدن به سود دو جانبه است. در واقع ساخت مشارکتی دو آورنده دارد. آورنده اول کسی است که صاحب ویلا یا ملک کلنگی و زمین است و طرف دوم صاحب سرمایه و تخصص برای ساختن یک ملک جدید است. برای مثال فردی دارای یک خانه کلنگی است و به دلیل فرسودگی خانه یا تمایل به داشتن آپارتمان نوساز قصد ساخت خانه ای جدید بر روی ملک کلنگی را دارد. حال تصور کنید که این شخص نه شرایط مالی کافی دارد و نه علم و تجربه لازم! در این مورد فردی متخصص و دارای سرمایه کافی با علم و سرمایه خود بر روی خانه کلنگی ملکی جدید ساخته و در نهایت دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، قدرالسهمی را خواهند برد.
مزایا مشارکت در ساخت منطقه یک : چنانچه ساخت مشارکتی با حساب و کتاب و توافقات صددرصدی انجام شود یک کسب و کار با سود دو جانبه است. به همین دلیل این کار در سال‌های اخیر با اقبال زیادی روبرو گردیده‌است. این مشارکت بسیار سود آور خواهد بود وقتی قرار است در منطقه یک یک شهر باشد.
از مزایا مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
▪ ساخت مشارکتی موجب میشود تا مالک نیازی به فروش خانه کلنگی با قیمت پایین و خرید خانه جدید با قیمت بالاتر را نداشته باشد.
▪ سازنده می‌تواند با سرمایه کمتری قادر به ساخت آپارتمان و خانه شود.
▪مناطق مسکونی بیشتری در منطقه ایجاد می گردد.
▪ خانه‌های کلنگی و فاقد ایمنی از رده خارج می‌شوند.
▪ ساختمان‌های جدید از استحکام و زیبایی و امکانات بیشتری برخوردار هستند.
همانطور که مشخص است ساخت مشارکتی هم به نفع طرفین توافق است و هم با ساخت ساختمان‌های جدید جامعه قدمی مثبت در جهت مدرنیته و شهرسازی برمی‌دارد.
مهمترین تعهدات مالک : یکی از نکاتی که درباره مشارکت در ساخت باید بگوییم تعهدات طرفین توافق ساخت مشارکتی است. و این تعهد هیچ فرقی ندارد که مشارکت شما در مناطق پایین شهری باشد یا مشارکت در ساخت منطقه یک ، در هر صورت هیچ فرقی نمی کند. می‌توان مدعی شد که مالک وظایف و چالش‌های سازنده را پیش رو ندارد! مهمترین کاری که مالک باید انجام دهد تسلیم ملک به سانده یا شریک مالک است. چرا که سازنده برای تمامی مراحل مشارکت در ساخت، نیاز به ملک دارد.
مهمترین تعهدات سازنده : در واقع برخلاف تعهد مالک که تسلیم ملک و زمین به سازنده‌است، تعهدات سازنده کمی جای حرف دارد و در قانون به طور قطع در مورد تعهدات سازنده سخن دقیقی گفته نشده‌است. در واقعتعهدات سازنده متناسب با تعهدات مالک و ارزش آن محاسبه می‌گردد. در آخر سازنده به نسب آورده خود و در مقایسه با آورده مالک به سهم خود می‌رسد. اما به طور کل در مبحثی که درباره مشارکت در ساخت و نقش و تعهدات سازنده در حال گفتگو هستیم، برحسب عرف تعهداتی از سمت مجری پروژه وجود دارد.
☆ نکته ☆ غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آنها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.
بررسی صلاحیت سازنده : بعد از تعیین درصد مشارکت در ساخت، مهمترین موضوع در قوانین مشارکت در ساخت، بررسی صلاحیت فنی، اجرایی و مالی سازنده است. مالک می‌بایست قبل از عقد قرارداد به بررسی صحت‌وسقم مدارکی که توسط سازنده ارائه میشود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بپردازد. بهترین کار این است که مالک در حین عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای جلو بردن پروژه هست را بخواهد یا سوابق اجرائی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. چراکه طبق قوانین مشارکت در ساخت و بدون در نظر گرفتن درصد مشارکت در ساخت، در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان میشود. پس هرچند که نبود صلاحیت مالی و فنی سازنده منجر به بروز اختلافات گوناگون و طرح دعوا در مراجع قضائی میشود ولی راه‌حل حقوقی برای جلوگیری از این وضعیت چندان در دسترس نیست و مهمترین راه برای جلوگیری از این قبیل اختلافات بررسی دقیق این مسائل قبل از انعقاد قرارداد است.
▪ پرداخت هزینه‌های ساختمانی
▪ پرداخت هزینه های اداری پروژه
▪ پرداخت مبلغی به مالک به عنوان اجاره بها ملک
یکی از نکات مشارکت در ساخت تعین خط مشی‌ها و توافقات لازم قبل از شروع پروژه است. برای مثال بخشی از تعهدات سازنده می‌تواند عرفی در نظر گرفته شود. مخارجی از جمله پرداخت عوارض شهرداری، تهیه نقشه، خرید مصالح و … با توافق بین سازنده و مالک به نتیجه می‌رسد. بر اساس توافقات و آورده مالک و سازنده، سهم شرکا معین می‌گردد.
نحوه محاسبه سهم الشرکه یا سهم شریکان توافق
همانطور که درباره مشارکت در ساخت منطقه یک و البته همه ی مناطق گفته شد توافق بین مالک و سازنده صورت می‌پذیرد. اما سوال اینجا است که هرکدام از طرفین چقدر سهم خواهند برد و میزان این سهم دریافتی چقدر است! در این مقوله دو چیز به عنوان ورودی در نظر گرفته میشود:
▪ آورده مالک
▪ آورده سازنده
براساس این دو ورودی خروجی که همان ارزش پروژه است بدست می‌آید.
☆ نکات جامع ☆
☆ قبل از شروع پروژه ارزش ملک بر اساس هر متر معین میشود تا آورنده مالک مشخص گردد.
☆ سپس هزینه‌هایی که سازنده بابت ساخت و ساز و سایر مواردی که در تعهد خود ذکر نموده، محاسبه می‌گردد و آورده سازنده نیز مشخص میشود.
☆ در تعیین آورده طرفین، سود بانکی و مدت تقریبی پروژه نیز در نظر گرفته میشود.هزینه‌های فوق باهم جمع بسته می‌شوند و ارزش کل پروژه معین می‌گردد.
☆ آورده هریک از طرفین بر ارزش کل پروژه تقسیم میشود تا سهم هریک از شرکا معین گردد.
☆ البته ممکن است به دلیل نوسانات بازار و همچنین احتمال افزایش یا کاهش آورده و مخارج هریک از طرفین، لازم باشد در انتهای پروژه سهم شرکا مجدد معین گردد.
نحوه محاسبه قدرالسهم : قدرالسهم درباره مشارکت در ساخت زمانی بکار می‌رود که ملک اصلی متعلق به چند نفر باشد. برای مثال یک اپارتمان کلنگی را در نظر بگیرید که مالک هر واحد آن متفاوت است. یا زمینی که هر دنگ آن متعلق به یک شخص است. در این مواقع مفهوم قدرالسهم به میان می‌آید. قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص میشود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.
برای محاسبه قدرالسهم کافیست متراژ دقیق هریک از مالکان به طور دقیق مشخص گردد و برحسب متراژ ارزش هر ملک معین شود. ارزش کل ملک بر ارزش هر ملک، قدرالسهم هرکدام از مالکان در انتهای پروژه است.
شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک : در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد. برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می‌تواند هزینه‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
مدت‌زمان قرارداد مشارکت در ساخت : برخلاف دیگر ساخت‌وسازها، قوانین مشارکت در ساخت منطقه یک برای ساختن ساختمان‌های مشارکتی، زمان خاصی را تعیین کرده که مطابق یک جدول‌بندی معین به سازنده ارائه داده میشود. در این جدول‌بندی زمان پروژه به چندین مرحله تقسیم‌شده و هر مرحله در زمان معین باید تعیین شود. وگرنه درصورتی‌که این زمان‌بندی رعایت نشود و تأخیر داشته باشد، برای سازنده طبق قوانین مشارکت در ساخت، جرائمی در نظر گرفته میشود.
▪▪▪ در نهایت مشارکت در ساخت با توجه به شرایط فعلی و سرمایه محدود افراد بسیار مفید است و در صورتی که طرفین معامله صادق باشند و از ابتدای کار همه چیز مشخص گردد و مستند شود، در نهایت چیزی که می‌ماند ملکی جدید با سهمی عادلانه بین طرفین توافق است. ▪▪▪
