گرفتن اضافه تراکم
فرصت‌ها اتفاق نمی‌افتند، شما خالق آنها هستید.
گرفتن اضافه تراکم : همانطور که می‌دانید ساخت ملک، ساختمان و از این قبیل امروزه شرایط و قوانین خاص خود را دارد که قوانین آن توسط شهرداری صادر میشود. بر طبق یکی از قوانین شهرداری به نام اضافه بنا، هر فردی نمی‌تواند با تصمیم خود و هر زمانی که خواست شروع به ساخت اضافه بنا کند.همانطور که می‌دانید ساخت ملک، ساختمان و از این قبیل امروزه شرایط و قوانین خاص خود را دارد که قوانین آن توسط شهرداری صادر میشود. بر طبق یکی از قوانین شهرداری به نام اضافه بنا، هر فردی نمی‌تواند با تصمیم خود و هر زمانی که خواست شروع به ساخت اضافه بنا کند.
اضافه بنا چیست؟ اضافه بنا به معنی در نظر گرفتن بنایی اضافه هنگام ساخت هر بنایی است که در صورت نداشتن مجوز ساخت برای آن از طرف شهرداری، یکی از تخلفات ساختمانی به حساب می‌آید.
انواع اضافه بنا
٭ اضافه بنا مسکونی
٭ اضافه بنا اداری
٭ اضافه بنا کارگاهی
٭ اضافه بنا نمازخانه
٭ اضافه بنا سالن غذاخوری و …
هر ملکی برای ساخت و ساز و حتی ساخت اضافه بنا یا گرفتن اضافه تراکم ، باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کند تا تخلفات اضافه بنا به وی تعلق نگیرد. در واقع مالکان باید قبل از هر اقدامی برای ساخت و ساز باید مجوز ساخت یا همان پروانه ساخت داشته باشند و به هر نوع ملکی که مجوز و سند کتبی برای ساخت و ساز نداشته باشد را بنای فاقد پروانه می‌گویند. حتی اگر افراد برای گرفتن پروانه ساخت اقدام کرده باشند و عوارض آن را نیز پرداخت کرده باشند ولی مجوز کتبی را هنوز دریافت نکرده و شروع به ساخت نمایند، ملک ساخته شده را فاقد پروانه می‌گویند. هر ملک دارای پروانه ساخت، پلاک ثبتی نیز دارد و در صورت نداشتن پلاک ثبتی و ساخت بنای اضافه، تخلفات اضافه بنا برای آن در نظر گرفته شده و این تخلف در کمیسیون ماده ۱۱۰ شهرداری در صورت مالک زمین بودن قابل پیگیری می‌باشد.
قوانین شهرداری در رابطه با ساخت بنا
بر اساس قانون اساس، باید زمین‌های شخصی قبل از ساخت تفکیک شده باشند و برای ساخت باید پروانه ساخت داشته باشند که در غیر این صورت شهرداری موظف است از ساختن آن املاک جلوگیری کند. اگر در مواردی که مالک بدون پروانه یا جواز ساخت، شروع به ساخت کرده یا زمین ساخته شده، اصول کافی را برای ساخت و ایمنی نداشته باشد، این موضوع به کمیسیون ماده ۱۱۰ برمی‌گردد که باید به شکایات مردم رسیدگی کنند. این کمیسیون در صورتی که نیاز به قلع بنا نباشد جریمه نقدی را با توجه به نوع ملک، مصالح به کار رفته در آن در نظر می‌گیرد. اگر فرد ملزم به پرداخت جریمه اضافه بنا، جریمه را پرداخت نکند، مجددا پرونده وی به کمیسیون برگردانده خواهد شد و قلع اضافه بنا برای وی صادر میشود.
تخلف اضافه بنا در ساخت و ساز چیست؟ تخلفات اضافه بنا به شکل‌های مختلفی می‌باشد؛ به طور مثال صاحب زمین می‌تواند فقط به اندازه ۶۰% از کل زمین را ساختمان یا ملک بنا کند. در صورتی که بیشتر از این تجاوز کند، جریمه اضافه بنا برای وی صادر میشود. یکی دیگر از اشکال تخلفات اضافه بنا مربوط به تراکم ساختمان است؛ تراکم ساختمان یعنی فرد مجاز است بر اساس عرض خیابان و میزان جمعیتی که در آن محل سکونت کرده‌اند و تا اندازه ای که شهرداری تعیین کرده، طبقات به ساختمان اضافه کند و پس از اتمام کار خود باید به دریافت آن اقدام نماید. در واقع همان گرفتن اضافه تراکم، در صورتی که این مورد رعایت نشود، شهرداری مجاز است فرد را نسبت به تخلفات اضافه بنا جریمه نماید.
جریمه اضافه بنا چیست؟ بر اساس قانون صادر شده برای شهرداری، دو نوع جریمه برای تخلفات اضافه بنا صادر شده است؛ جریمه قلع بنا یا تخریب بنا جریمه مالی اگر به اصول ایمنی و یا بهداشتی در ساخت اضافه بنا توجهی نشود، حکمی که برای تخلف اضافه بنا شما صادر شده، قلع بنا می‌باشد؛ یعنی شهرداری باید بنای اضافه ای که ساخته شده است را خراب کند و هیچ هزینه ای هم به عهده نخواهد گرفت؛ به طور مثال اگر اضافه بنا را طوری بسازد که خطرناک باشد و اصلا ایمنی لازم را نداشته باشد، شهرداری حتما حکم قلع بنا برای آن صادر می‌کند. در صورتی که اصول ایمنی و بهداشتی در اضافه بنا رعایت شده باشد، شهرداری جریمه ای بابت تخلف ساخت بنا در نظر می‌گیرد. قوانین و شرایط شهرداری برای اضافه بنا :
طبق قانون میزان جریمه نقدی به این ترتیب تعیین میشود : جریمه اضافه بنا به صورت نقدی براساس قانون برای زمین‌های مختلف متفاوت است و به این شکل می‌باشد؛ جریمه نقدی برای زمین‌های مسکونی، حداکثر برای هر متر مربع سه برابر ارزش معاملاتی زمین و حداقل یک دوم ارزش معاملاتی آن.جریمه نقدی برای زمین‌های تجاری، حداکثر برای هر متر مربع سه برابر ارزش معاملاتی زمین و حداقل یک دوم ارزش معاملاتی آن.
ارزش معاملاتی زمین به چه معناست؟
شهرداری یک سری معیارهایی دارد که بر اساس آن، هر ساله ارزش معاملاتی منطقه مورد نظر را مشخص می‌کند؛ این معیارها می‌توانند بر اساس منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده، موقعیت مکانی آن زمین و خیابانی که زمین در کنار آن واقع شده، باشد. پس هر اضافه بنایی که تخلف داشته باشد، بر اساس ارزش معاملاتی خود و نوع زمین، به آن جریمه اضافه بنا تعلق می‌گیرد.
ابهامی در رابطه با جریمه اضافه بنا
میزان جریمه برای اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین میشود. اما سوال اینجاست که آیا باید ارزش معاملاتی ملک در زمان تخلف را مد نظر قرار داد یا ارزش معاملاتی ملک در زمان صدور حکم؟ جهت گرفتن اضافه تراکم از آنجا که ارزش معاملاتی زمین سال به سال افزایش پیدا می‌کند این مسأله می‌تواند تفاوت فاحشی در مبلغ جریمه ایجاد کند. به خصوص برای ساختمان‌هایی که چند سال از ساختشان می‌گذرد.
با توجه به اینکه قیمت زمین سال به سال رو به افزایش است، ابهامی در صادر کردن جریمه اضافه بنا وجود دارد و آن این است که آیا این جریمه با توجه به ارزش معاملاتی ملک در زمان تخلف در نظر گرفته میشود و یا در زمان ارزش معاملاتی صدور حکم ؟جریمه اضافه بنا این گونه محاسبه میشود: بر اساس بخش نامه ای که از وزارت کشور آمده، اگر جریمه اضافه بنا بر اساس سندی تعیین شود که نشان دهد بنا در چه زمانی ساخته شده، پس جریمه اضافه بنا بر اساس آن زمان صادر میشود؛ ولی اگر سندی نشان ندهد که در چه زمانی اضافه بنا ساخته شده، پس جریمه اضافه بنا بر اساس قیمت روز زمین محاسبه میشود.
کمیسیون ماده 100 : بر اساس قانون شهرداری‌ها وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیرقانونی بر عهده کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 100 است. اعضای این کمیسیون عبارتند از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قاضی‌های دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا و نماینده شهرداری که البته حق رای ندارد و برای دفاع از شکایت شهرداری در جلسات حضور خواهد داشت.
رسیدگی به شکایات مردم با کمیسیون ماده ۱۱۰ : کمیسیون ماده ۱۱۰ یکی از قوانین شهرداری است که ساخت و سازهای غیر قانونی و تخلفات را بررسی می‌کند و افرادی که به این جریمه، شکایت و اعتراض داشته باشند فقط یک بار می‌توانند به این کمیسیون شکایت کنند. این کمیسیون اعضایی را شامل میشود که عبارت‌اند از، نماینده وزارت کشور، یکی از قاضی‌های دادگستری، نماینده شورای اسلامی و نماینده شهرداری که همگی حق رای دارند به جز نماینده شهرداری و دلیل حضور آن در شهرداری، پشتیبانی و دفاع از شکایات و اعتراض مردم است.
رای کمیسیون ماده 100 قطعی است؟
بعد از صدور رای بدوی کمیسیون ماده 100 مالک به مدت 10 روز از زمان ابلاغ رای فرصت دارد تا با ارائه لایحه‌ای به رای اعتراض کند. بعد از اعتراض پرونده دوباره در کمیسیون مطرح شده و رای تجدید نظر صادر میشود. نکته مهم این است که در اکثر اوقات امکان حضور شما به عنوان مالک در جلسه تصمیم‌گیری کمیسیون ماده 100 وجود ندارد و اگر می‌خواهید در تجدید نظر رای کمیسیون به نفع شما برگردد باید سعی کنید یک لایحه دفاع خوب بنویسید. ذکر این نکته هم خالی از لطف نیست که رسیدگی به اعتراضات را کمیسیون ماده 100 با اعضایی متفاوت از کمیسیونی که رای بدوی را صادر کرده انجام می‌دهد.
باید بدانید که رای تجدید نظر قطعی و لازم الاجرا است. البته طبق قانون تنها مرجعی که می‌تواند این رای را باطل کند دیوان عدالت اداری است که البته شکایت به این دیوان فرآیندی سخت و وقت‌گیر است که هر کسی سراغش نمی‌رود. بر اساس بخشنامه وزارت کشور و با استناد به قانون مجازات اسلامی در صورتی که زمان احداث بنا مستندا مشخص و معلوم باشد باید ارزش معاملاتی در زمان احداث بنا را به عنوان معیار جریمه در نظر گرفت. اما اگر زمان احداث بنا مشخص نباشد، معیار جریمه ارزش معاملاتی روز زمین است.
٭٭٭ در پایان اگر بیش از تراکم منطقه یا بیش از سطح اشغال مجاز ساخت و ساز انجام دهید، مرتکب تخلف «اضافه بنا» شده‌اید.شهرداری می‌تواند به خاطر این تخلف شما را به پرداخت جریمه نقدی یا قلع بنا محکوم کند.جریمه خانه‌های مسکونی یک دوم تا دو برابر ارزش معاملاتی زمین و اماکن تجاری اداری دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین است.مسئول رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز کمیسیون ماده 100 شهرداری است و یک بار می‌توانید به رای این کمیسیون اعتراض کنید. رای تجدید نظر نهایی و لازم الاجراست. ٭٭٭
