قرارداد مدیریت پیمان

قرارداد مدیریت پیمان : مدیریت پیمان Management Contracting همان طور که از نامش بر می آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. در این مقاله اطلاعات مفیدی در مورد پیمان مدیریت ارائه شده است.

در قرارداد مدیریت پیمان ، یک طرف قرارداد مدیریت اجرای یک پروژه ساخت و ساز را متعهد می شود، قرارداد های مدیریت پیمان بدینصورت خواهد بود که تمام مصالح، منابع، تجهیزات، ماشین آلات و حتی نیروزی انسانی بر عهده سازنده خواهد بود. سازنده یا پیمانکار در ازای مدیریت پروژه مبلغی را دریافت می‌کند که هم میتواند درصدی از هزینه ها، یا مبلغ مشخص و معینی باشد.

در قرارداد مدیریت پیمان سود برای هم پیمانکار خواهد بود هم کارفرما، کلیه هزینه ها به عهده کارفرما خواهد بود و طرف پیمانکار هزینه های اجرای پروژه را پرداخت نمی‌ کند، در جهت اجرا و مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده را دریافت خواهد کرد.

مدیریت پروژه یا مدیریت پیمان در واقع هر کاری که در ارتباط با انجام و تکمیل پروژه اعم از تامین و مدیریت مصالح، تجهیزات، ماشین آلات و کارگاه و هرچیزی که مورد نیاز اجرای پروژه می باشد

قرارداد های مدیریت پیمان

اغلب قرارداد های مدیریت پیمان در پیمانکاری ساختمان و طرح های عمرانی با دو شکل متفاوت با مدیران پیمان منعقد می گردد.

قرارداد مدیریت پیمان نوع اول: قرارداد اصلی مابین مدیریت طرح و کارفرما منعقد می شود. کارفرما امور طراحی پروژه، اجرا و ساخت را به او می سپارد، پیمانکار وظیفه عقد قرارداد را به عهده دارد. مدیر طرح پس از طراحی پروژه، مراحل ساخت و اجرا را به همان پیمانکار می‌سپارد.

قراردادهای مدیریت پیمان نوع دوم: شخص مدیریت پیمان به عنوان ناظر و مشاوره کار خود را انجام می دهد. کارفرما با پیمانکاران اجرایی مختلف قراردادی جهت انجام امور ساختمانی می بندد. وظیفه مدیرپیمان در این مرحله از قرارداد، دادن مشاوره و راهنمایی های لازم به شخص کارفرما می باشد.

ضرورت قراداد مدیریت پیمان

ساخت و ساز نیز به مانند هر عملیاتی ضوابط خود را دارد. پیش از شروع ساخت اخذ جوازهای مربوطه می تواند به راحتی به پیمانکار سپرده شود اما در غیراینصورت، اگر صاحب ملک آشنایی قبلی با پروسه ساخت نداشته باشد درگیر روندی زمانبر خواهد شد که بعلاوه برای حرکت صحیح در این روند نیاز به کسب اطلاعات زیادی خواهد داشت. درحالیکه پیمانکار به واسطه شغل خود این پروسه را بارها انجام داده و به سادگی با توجه به تجارب قبلی خود می تواند جوازهای مربوطه را اخذ نموده و پروژه را در زمان تعیین شده آغاز کند.

با شروع پروسه ساخت و ساز تامین نیروهای خبره، کار ساده ای نیست. هر پیمانکار نیروهای خود را داشته و به ضوابط کار کردن با هریک از آنها آشناست. بعلاوه اینکه حضور پیمانکار در تامین بسیاری از متریال ها نیز می تواند مفید باشد چرا که آنها تولیدکنندگان و عرضه کنندگان اصلی را می شناسند و در این حالت بخشی از هزینه ها که می بایست صرف واسطه ها شود، حذف می گردد.

ضوابط قرارداد مدیریت پیمان و درصد متعارف آن

قرارداد مدیریت پیمان همانطور که می تواند پروژه ساخت را بسیار سریعتر و حرفه ای تر پیش ببرد، هزینه های خود را نیز قطعا در پی خواهد داشت. در صورت استفاده از قرارداد مدیریت پیمان، درصدی از هزینه های نهایی ساخت پروژه که معمولا بین ۱۰ تا ۲۰ درصد هزینه ها می باشد به پیمانکار تعلق می گیرد. مبلغ مورد توافق صاحب ملک و پیمانکار می بایست در طی انجام مراحل پروژه تسویه شود. البته بخشی از مبلغ در هر مرحله به عنوان حسن انجام کار نزد صاحب ملک حفظ می شود تا پس از تایید نهایی پروژه توسط صاحب ملک به پیمانکار پرداخت گردد. هزینه های موردنظر در محاسبه درصد قرارداد مدیریت پیمان شامل هزینه های تامین متریال و مصالح و هزینه های اجرا می باشد. البته بازهم همه این موارد وابسته به نوع قرارداد منعقد شده میان پیمانکار و صاحب ملک خواهد بود.

مزایای قرارداد مدیریت پیمان

در صورتیکه قرارداد مدیریت پیمان در اواسط فاز طراحی و یا زودتر به کار گرفته شود، با ادغام شدن درون تیم طراحی و هماهنگی با تیم طراح قادر خواهد بود تجربیات و مهارتها مربوط به ساخت را در طراحی ها اعمال نماید تا منجر به کاهش زمان، هزینه، اجرایی شدن بهتر طرحها و افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش در مراحل طراحی و ساخت گردد.

با توجه به اینکه نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران ساخت بر عهده MC (مدیریت طرح) می باشد بنابراین نیازی به خدمات نظارتی مهندسین مشاور نیست. حضور MC منجر به ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات آنان به لحاظ عدم تداخل کاری می گردد. ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران ساخت منجر به تسریع عملیات اجرایی و همچنین پوشش دادن نقاط ضعف آنان میگردد.

چون MC مستقیماً در طراحی و اجرا شرکت نمی کند، می تواند فارغ از مسایل مستقیم اجرایی منحصراً به مدیریت، برنامه‌ریزی و کنترل هزینه بپردازد. MC همچون عضوی از تیم کارفرما، تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت کارفرما ,حفظ منافع آن است. در این روش رقابت شدیدی مابین پیمانکاران ساخت ایجاد میگردد، زیرا کار به بسته های کوچکتری تقسیم شده است و پیمانکاران با انجام صحیح و بموقع آن، سعی در به دست آوردن بسته های کاری بیشتری دارند.

ماهیت مدیریت پیمان

بر خلاف قراردادهای کنتراتی، کارفرما متعهد می شود کلیه مصالح، ماشین آلات، تجهیزات و نیروی انسانی را تأمین و در مقابل پیمانکار، صرفاً مدیریت اجرای طرح را بر عهده می‎گیرد و بابت مدیریت طرح مبلغی به صورت درصدی به پیمانکار پرداخت می ‎شود. البته ممکن است حسب توافق در برخی موارد هزینه نیروی انسانی بهمراه پیش فاکتورهای تایید شده ناظر پروژ، از طرف کارفرما پرداخت شود.

در واقع در این روش پیمانکار به عنوان امین کارفرما به حساب می‎آید که بر همین اساس ممکن است طبق توافق طرفین، حساب مشترکی بین کارفرما و پیمانکار ایجاد و کلیه پرداختی ها از این محل انجام شود.

تعهدات صاحب کار

قبل آغاز پروژه، صاحب کار پروژه های ساختمانی ملتزم به انجام مواردی به شرح ذیل می‎باشد:

– پروانه ساختمانی و مجوزهای اخذ شده از شهرداری را با توجه به نقشه های مورد‎نظر، به مجری تحویل دهد. در این ارتباط وی متعهد است دو سری از نقشه های اجرایی کار را که به تصویب مرجع صدور پروانه ساختمان رسیده و نیز سایر اسناد و مدارک لازم را به مجری تحویل دهد.

– در مواردی که مجری یا ناظر پیشنهادهایی ارائه و یا از وی کسب نظر می‎کنند، متناسب با شرایط کار در اسرع وقت، نظر نهایی خود را اعلام دارد.

– هرگونه تغییرات و اصلاحات مورد نظر خود را فقط پس از تأیید ناظر ذیربط و توسط وی به مجری ابلاغ و به هیچ وجه مجاز نمی باشد در امور اجرایی کارگاه مستقیماً دخالت نماید.

– محل اجرای ساختمان را بدون متصرف در تاریخی که در قرارداد پیش بینی شده، طی صورت جلسه‎ای کتبی تحویل مجری بدهد.

– تسهیلات لازم به منظور تأمین آب و برق کارگاه ساختمان را قبل از شروع عملیات ساختمانی فراهم نماید.

– در خصوص چگونگی پرداخت هزینه ها با تأیید ناظر و ناظر هماهنگ کننده در رأس موعد مقرر پرداخت صورت می‎پذیرد. ضمن اینکه بر اساس نوع قرارداد، هزینه های مربوط به بیمه کارگاه ساختمان به غیر از هزینه بیمه نیروی انسانی و ماشین آلات و تجهیزاتی که متعلق به مجری است، بر عهده مالک می‎باشد.

– از جمله اختیارات وی این است که می‎تواند به‎طور مستمر و دائم به نحوی که موجب اختلال در امور جاری کارگاه نشود از کارگاه بازدید نماید و چنانچه موارد بی انضباطی، کم کاری، کندی، یا توقف کار، عدم رعایت اصول ایمنی و …. ملاحظه نمود مراتب را حسب مورد به طور کتبی به مجری یا پیمانکار اعلام کند. در صورتی که مجری یا پیمانکار به نظرات مذکور توجه ننماید صاحب کار اختیار دارد براساس مفاد پیش بینی شده در قرارداد نسبت به جایگزینی آنها اقدام نماید.

– همچنین به طور معمول وی اختیار دارد در ضمن اجرای ساختمان حداکثر تا معادل 20 درصد مبلغ قرارداد را تعدیل یعنی تقلیل یا افزایش دهد. لیکن در صورت تجاوز از 20 درصد قرارداد، مجری موظف است بلافاصله قیمت پیشنهادی خود را به صاحب کار اعلام نماید تا در صورت حصول توافق و عقد قرارداد الحاقی، در آن خصوص اقدام گردد.

تعهدات مجری

مجری باید قبل از انعقاد قرارداد از محل اجرای ساختمان بازدید کرده و تمام اسناد و مدارک و نقشه ها را ملاحظه نموده و با آگاهی کامل از موقعیت، نوع کار، وضعیت آب و هوا، امکان اجرای کار در  فصل های مختلف سال، انواع مصالح و تجهیزات و ماشین آلات و امکانات نیروی انسانی ماهر در بازارکار، و با توجه به اطلاعات مذکور در زمینه موضوع قرارداد و سود مورد نظر خود، تعهدات زیر را تقبل نماید.

– در صورت ملاحظه مغایرت بین نقشه های اجرایی یا عدم رعایت اصول فنی در آنها بلافاصله موضوع را به مهندس طراح و ناظر و صاحب کار اعلام نماید . همچنین موظف است با توجه به نقشه ها و مشخصات فنی و اجرایی، هزینه های اجرایی پروژه را برآورد اولیه کند و پس از تأیید کارفرما شروع به عملیات اجرایی نماید.

– تمامی مقررات ملی ساختمان و شیوه نامه های عمومی اجرای ساختمان و ایمنی کارگاه و ساختمان های مجاور و مسائل زیست محیطی در کارگاه را رعایت کند.

– تجهیز کارگاه ساختمانی توسط وی یا زیر نظر او انجام پذیرد.

– عملیات اجرایی را پس از صدور مجوزهای قانونی از سوی دستگاه های ذیربط و دریافت آن مدارک از صاحب کار، مطابق برنامه زمان بندی شروع نماید.

– تمامی عملیات اجرایی را براساس نقشه های مصوب اجرا کند.

– در صورت نیاز بین پیمانکاران هماهنگی لازم را ایجاد نماید.

– پذیرش مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان  و اجناس خریداری شده موجود در محل ساختمان.

– تأییدیه های لازم را از مهندس ناظر در چارچوب ضوابط مربوط اخذ کند.

– در پذیرش کار و هنگام انعقاد قرارداد، حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال خود و سایر اشخاص دارای صلاحیت در رشته مربوط که توسط مراجع ذیصلاح تعیین و ابلاغ شده است را کاملاً رعایت نماید.

ارائه یک نسخه از قراردادهای منعقده با پیمانکاران جزء به کارفرما

– عملیات مورد قرارداد را به وسیله افراد متخصص و با تجربه و دارای صلاحیت انجام دهد.

– حسب نوع و مفاد قرارداد، ابزار و ماشین آلات، مصالح استاندارد و تجهیزات لازم را فراهم نماید.

– نیروی انسانی ماهر مورد نیاز کارگاه را تهیه یا تأیید کند و تا زمانی که مقررات دولتی اجازه نمی دهد از به کارگیری کارگران خارجی خودداری یا جلوگیری کند و در صورت ضرورت بکارگیری آنان مجوز وزارت کار و امور اجتماعی را دریافت و یا مطالبه نماید.

– بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران و تمامی عوارض و حقوق دولتی متعلقه را طبق مقررات مربوط و پس از تأیید کارفرما پرداخت و پس از خاتمه کار مفاصاحساب بیمه و سایر پرداختی ها را به کارفرما تحویل دهد.

تحت هیچ شرایطی حق واگذاری موضوع این قرارداد را به شخص دیگر ندارد.

– قبل از شروع عملیات اجرایی کارگاه، کلیه تجهیزات و ماشین آلات و وسایل متعلق به خود را بیمه آتش سوزی و حوادث قهری کند. البته هزینه بیمه ساختمان و وسایل متعلق به صاحب کار به عهده صاحب کار است. لیکن چنانچه صاحب کار آنها را بیمه ننموده باشد، در صورت بروز آتش سوزی یا حوادث قهری، مسئولیت و جبران خسارت وارده به عهده صاحب کار خواهد بود. به‎علاوه صرف نظر از حوادث قهری، مسئولیت حفاظت از کارگاه و تأسیسات زیربنایی و تمامی وسایل و لوازم و مصالح موجود درکارگاه به عهده مجری است و اگر به هریک صدمه و خسارتی وارد شود موظف به رفع نقص و یا جبران خسارت می باشد.

– نظرات ناظر را براساس نقشه های موجود و نظرات صاحب کار , در صورتی که به اصول فنی کار لطمه نزند و ناظر به طور کتبی تأیید کند با رعایت مفاد قرارداد و شرایط عمومی قرارداد بپذیرد.

– هرگونه ایراد و نقص در اجرای کار ناشی از عدم رعایت نقشه ها یا به کار بردن مصالح نامرغوب یا عدم ارائه کار مناسب از ناحیه نیروی انسانی کارگاه را براساس مفاد قرارداد رفع نماید.

– کلیه مقررات مربوط به نحوه تخلیه مصالح، پیش بینی راه عبور مناسب در پیاده رو، استفاده از علائم راهنمایی و خطر و وسایل حفاظتی و تأمین انتظامات کارگاه را حسب مورد رعایت و کنترل نماید.

– در تهیه و یا تأیید صورت وضعیت ها و یا صورت هزینه ها دقت و رعایت امانت را بنماید.

– در مواردی که به موجب ماده 4 قانون اجرای کار ساختمان در یکی از رشته ها مستلزم داشتن پروانه صلاحیت مربوط می باشد و مجری فاقد صلاحیت مذکور باشد موظف است از دارندگان پروانه صلاحیت مربوط به آن بخش از کار استفاده نماید.