مشارکت در ساخت منطقه ۵ : مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.
مزایای مشارکت در ساخت منطقه ۵
- بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
- رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
- زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
- استفاده ار مصالح، روش ها و ماشین آلات مدرن برای ساخت بنا
اما شاید مهم ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه مدت عاید طرفین توافق می شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت تر وارد عملیات ساخت و ساز مشارکتی بشویم.
منطقه ۵ تهران به علت ساختار مناسب شهری، باز بودن منطقه، مشجر بودن، دسترسی های بسیار زیاد به اتوبان ها و بزرگراه های مهم شهری و بین شهری و نزدیک بودن به استاندارد های شهری یکی از مناطق پر رونق و قابل توجه برای ساکنین شهر تهران به شما می آید. در واقع بیشترین خرید و فروش بخش املاک در تهران و حتی کشور را به خود اختصاص داده است. به همین جهت سازندگان زیادی را نیز به خود جذب کرده.
به همبن علت مالکان املاک مستغلاتی و کلنگی در منطقه ۵ تهران که قصد مشارکت در ساخت منطقه ۵ ملک خود را دارند باید توجه بیشتری را جهت انتخاب سازنده داشته باشند.
محله های منطقه ۵
محله های مختلف در منطقه ۵ با چند ساختار متفاوت تقسیم بندی شده اند:
محله اکباتان مابین اتوبان تهران کرج و بزرگراه لشکری ( جاده مخصوص کرج ) بصورت یک محله متفاوت از منطقه ۵ تهران قرار گرفته است، شرایط عقد قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۵ در محله اکباتان منطقه ۵ با دیگر محله ها متفاوت می باشد. لازم بذکر است شرایط ساخت و ساز در کلیه مناطق تهران متناسب با قوانین شهرداری و پهنه بندی های اعلام شده قابل اجراست ، فقط در نحوه عقد قرارداد در مورد متریال، قدرالسهم، مبلغ بلاعوض، مبلغ قرض الحسنه و انتخاب طبقات تفاوت هایی وجود دارد.
املاک زیر ۲۵۰ متر با پهنه بندی مسکونی در این محله با توجه به دستورالعمل شهرداری مجوز ساخت چهار طبقه مسکونی را می توانند کسب کنند. البته با توجه به بعضی از قوانین می توان تا ۵ طبقه مسکونی را مجوز گرفت اما عوارض خاصی برای دریافت مجوز ساخت طبقه پنجم می بایست پرداخت گردد . درصورتی که مجوز ساخت ۴ طبقه باشد قدرالسهم بصورت ۵۰٪ بین مالک و سازنده تقسیم می گردد و هزینه ساخت طبقه پنجم به علاوه مبلغ بلاعوض و یا قرض الحسنه می بایست از طرف سازنده به مالک یا کالکین پرداخت گردد. در صورتی که مجوز ۵ طبقه در این گونه املاک دریافت گردد هزینه مجوز طبقه پنجم به عهده مالک و هزینه ساخت آن به عهده سازنده و تقسیم قدرالسهم به صورت ۶۰٪ به نفع مالک و ۴۰٪ برای سازنده تقسیم می گردد.
محله های سازمان برنامه جنوبی، بهار جنوبی، بهار شمالی و شهر زیبا دارای سبک خاصی از ساخت و ساز هستند، در این محله ها املاک زیادی با مساحت های بالا ۶۰۰ متر وجود دارد و همین باعث نوع ساختار متفاوت با دیگر محله های منطقه ۵ شده است.
املاک بالای ۷۵۰ متر با پهنه بندی مسکونی ساختار متفاوتی دارند و قابلیت ساخت ۶ طبقه مسکونی را دارا می باشند و املاک بالای ۱۲۵۰ متر نیز ممکن است تا ۷ طبقه مسکونی قابلیت ساخت داشته باشند. در این سری از املاک قدرالسهم تا طبقه پنجم بصورت ۶۰ درصد برای مالکین و ۴۰٪ سهم سازنه تقسیم بندی می شود. اما در طبقه ششم این تقسیم بندی تغییر کرده و ۶۰ درصد آن سهم سازنده و ۴۰ درصد آن سهم مالک یا مالکین می باشد و در صورتی که طبقه هفتم قابل ساخت باشد مجددا تقسیم بندی قدرالسهم تغییر کرده و ۷۵ درصد سهم سازنده و ۲۵ درصد سهم مالکین می باشد. لازم بذکر است تمامی هزینه ساخت و کسب مجوز به عهده سازنده می باشد.
محله های جنت آباد جنوبی، جنت آباد مرکزی، پونک، شاهین جنوبی، پیامبر مرکزی، سردارجنگل، گلها، پیامبر شرقی و شهران قطعات زمین تشکیل دهنده آنها بین ۲۰۰ الی ۳۰۰ متر می باشد. در این محله ها املاک بصورت ۵ طبقه تک واحدی و یا ۵ طبقه دو واحدی ساخته می شوند. در این املاک با پهنه بندب مسکونی روتین ترین حالت مشارکت اجرا می شود. سه طبقه از ۵ طبقه سهم مالک یا مالکین و ۲ طبقه دیگر آن سهم سازنده می شود. مبلغ بلاعوض هم طبق نرخ روز مشخص است. در این محله ها تجمیع املاک همسایه هم رواج دارد که ساختمان های ۶ طبقه ۲ واحدی در آن ساخته می شود.
مناطق لوکس ساز منطقه ۵ تهران عبارتند از : محله ابوذر، بلوار فردوس شرق ضلع شمال، مهران، بهنام، سازمان برنامه شمالی، سازمان برنامه مرکزی، کیهان و دویست دستگاه، که نوع ساخت و ساز در آنها کمی متفاوت می باشد. البته در سایر محله های منطقه ۵ بناهای لوکس وجود دارد، اما در این محله ها تراکم بیشتری را به خود اختصاص داده اند. ساخت و ساز در این محله ها توسط سازندگان برند منطقه انجام می شود و رقابتی در اجرا سازه برتر در این محله ها وجود دارد.
قطعات تشکیل دهنده این محله ها بیشتر بین ۳۰۰ الی ۶۰۰ متر می باشد. تک واحدی هایی با زیربناهای بالای ۱۹۰ متر یا ۱۰ واحدی های بزرگ سهم بیشتری در سبک ساخت و ساز در این محله ها را دارد. در این محله ها برخی از ساختمان ها دارای استخر نیز می باشند. مبلغ بلاعوض در این مناطق کمی بیشتر از سایر محله های منطقه ۵ می باشد. البته دیده شده برخی از مالکین قید مبلغ بالای بلاعوض را زده و بیشتر دنبال سازنده مناسب و لوکس ساز جهت ساخت باکیفیت ملک خود می گردند.
تقسیم واحد در مشارکت در ساخت منطقه ۵
از موارد بسیار مهم که حتما در هنگام معامله و توافقات بین دو طرف ذکر شود و بر سر آن به توافق برسند و به صورت دقیق هم در قرارداد ذکر کنند، چگونگی تقسیم واحدها بین طرفین است. آنچه که عرف است در حوزه مسکن، تقسیم بر اساس سهم الشرکه است که می تواند به صورت ۵۰٪ و ۵۰٪ باشد یا بر اساس ارزش بیشتر زمین یا هزینه بیشتر ساخت این درصد تغییر کند و به طور مثال به شکل ۶۰٪ و ۴۰٪ مورد توافق قرار می گیرد.
تعهدات طرفین در مشارکت در ساخت منطقه ۵
در تعهدات بین طرفین برخی از این تعهدات منجر به فاسد کردن صحت عقد خواهند شد و برخی نیز فقط خود فاسد هستند که این دو دسته در مقابل تعهدات صحیح قرار می گیرند. برای یادآوری عنوان می کنیم که در حقوق مدنی شروط به سه دسته صحیح، باطل و مبطل تقسیم می شوند که هر کدام شرایط خاص خود را دارند و باعث ایجاد اثرات متفاوتی در عقد خواهند شد.
در مشارکت در ساخت منطقه ۵ اولین تعهد مالک آن است که زمین خود را به تصرف مجری دهد و در مقابل، مجری متعهد می شود که مراحل ساخت آپارتمان را با توجه به مفاد قرارداد، اجرا کند. اما آنچه باید دانست این است که ماهیت حقوقی این شروط بنا به مورد متفاوت می باشد اما شروط ضمن عقد آنقدر زیاد است که هر کس با توجه به موقعیت خاص خود می تواند شرطی متفاوت از سایرین برای درج در عقدی خاص تعیین نماید که در این موارد می توان به صورت جداگانه و بر مبنای قواعد عمومی قراردادها به تحلیل این شروط پرداخت.
متمم قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۵
اما از دیدگاه دیگر می توان انواع شروط را به مناسبت متعهد و متعهد له دسته بندی نمود که مصداق آن در این عقد خاص مالک و مجری هستند که هر کدام با توجه به نوع مشارکت شان در قرارداد باعث ظهور شرطی خاص به عنوان مقتضای ذات عقد خواهند شد، برای مثال مالک نمی تواند شرطی بر خلاف تسلیم زمین به مجری در نظر بگیرد – زیرا خلاف مقتضای ذات عقد خواهد بود – هر چند در تعیین نحوه تسلیم زمین آزاد است و مجری نیز هر چند به اندازه مالک لازم نیست تعهد مشخصی داشته باشد اما شروط ضمن عقد نمی تواند به کلی وی را از تعهدات خویش مبرا نماید – زیرا این حالت باعث استفاده بلا جهت وی و خلاف اصول کلی حقوقی می باشد.
لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت
از موارد بسیار مهم و حیاتی که اکثر اوقات افراد از آن غافل میشوند، تنطیم لیست دقیق و کامل مصالح ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۵ است. به طور کلی در اکثر قراردادها این موضوع جدی گرفته نمی شود و مالک یک سری موارد کلی از مصالحی که در نظر دارد را ذکر میکند که این کار بسیار اشتباهی است. اگر قرار است لیستی از مصالح در قرارداد بیاید باید با ذکر دقیق مصالحی که مالک و سازنده بر سر آن توافق دارند باشد و جزییات آن از نام برند تا تعدادش به طور مشخص ذکر شود تا دو طرف در هنگام ساخت به مشکل برنخورند.
مدت زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود و همچنین باید برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود. اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.
تقسیم سود در مشارکت در ساخت
تقسیم سود در مشارکت در ساخت و ساز آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، بر اساس اصلی با عنوان «میزان قیمت هر متر مربع آپارتمان» مورد توافق قرار میگیرد. به این شکل، بر اساس این نرخ، هر کدام از طرفین درصد خود را برمی دارند. اما از آنجایی که متغییرهای بسیاری در این زمینه تاثیرگذار هستند مثل تورم، افزایش قیمت مسکن و … میانگین قیمت هر متر مربع از آپارتمان بالاتر رفته و درصدها نیز متغییر شده است. در نتیجه افراد با یک درصد معیین توافقی از سود بهره مند میشوند و سهم الوجه جدایی با عنوان «بلاعوض» را نیز ایجاد می کنند که اکثر اوقات به شکل ملکی است که در اختیار مالک قرار می گیرد تا ساخت و ساز تکمیل شود. در غیر اینصورت نحوه محاسبه بلاعوض دارای فرمول خاصی است که باید متخصصین حوزه ملک آن را محاسبه کنند.
پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین
تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد. در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد. در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورت جلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می دهند.
مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود. اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.
از آنجا که سند رسمی به نام مالک می باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می رسد که باید از تنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان ۵۰٪ به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.
مهندسی ساز با تکیه بر دانش و تیم مجرب خود این تظمین را به شما می دهد که مشارکت در ساخت منطقه ۵ را برایتان به آسانی به اجرا می رساند و سعی در زیبا سازی و جذب رضایت مشتریان خود دارد. برای اطلاع بیشتر از موارد مهم در مشارکت در ساخت منطقه ۵ می توانید با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید تا تیم مهندسی ساز شما را راهنمایی کنند.
