اضافه طبقه منطقه یک : در سال های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین برای سرمایه گذاری بیشتر، بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند. به ساخت طبقه اضافی در اصطلاح، اضافه کردن اشکوب می‌گویند. برای اضافه طبقه منطقه یک نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری منطقه یک است. اگر توسط مالک و سازنده دریافت مجوز اضافه طبقه منطقه یک از شهرداری منطقه یک صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است. در این صورت شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود در مقابل این ساخت و ساز غیر مجاز می‌ایستد و با توجه به راه کارهای قانونی که قانونگذار در اختیار این نهاد قرار داده، برخوردهای لازم را به عمل می‌آورد.
مهم‌ترین عکس‌العملی که شهرداری در مقابل ساخت اضافه طبقه منطقه یک انجام می دهند، متوقف کردن پروژه ساخت و ساز غیر مجاز در هر مرحله ای از ساخت است. بعد از توقف ساخت اضافه اشکوب شهرداری اقدام به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز می کند. در نتیجه برای اینکه در دردسر این مشکلات قرار نگیرید، بهتر است وقتی به فکر ساخت طبقه اضافی افتاده اید با ساز و کار قانونی و مراحل اداری آن آشنا باشید.
ساخت طبقه اضافه بر روی طبقات قبلی ساختمان های ساخته شده و یا در حال ساخت، یکی از مواردی است که نیاز به دریافت مجوز و پروانه ساخت دارد. اضافه طبقه منطقه یک تنها در صورت طی مراحل قانونی و دریافت مجوز از مراجع مربوطه امکان پذیر می باشد و در غیر اینصورت علاوه بر جلوگیری از ادامه روند کار امکان تخریب بخش های ساخته شده نیز وجود دارد.
ضوابط تعداد طبقات
طبق طرح تفصیلی قدیم کلیه ی املاک میتوانند هنگام تخریب و نوسازی، پروانه ی ۳ طبقه ی مسکونی داشته باشند. املاک واقع در بر گذرهای با عرض کمتر از ۶ متر تنها ۳ طبقه ی مسکونی نمیتوانند پروانه ی تخریب و نوسازی داشته باشند و هیچ امتیازی در ارتباط با ازدیاد طبقه نخواهد داشت. یک طبقه ی تشویقی جهت کلیه ی املاک با بنای بافت فرسوده تعلق میگیرد.(البته به استثنای املاک واقع در بر گذرهایی با عرض کمتر از ۶ متر) بافت های فرسوده براساس بلوک فرسوده تعریف میشود و بلوک فرسوده بلوکی است که حداقل یکی از شرایط سه گانه زیر را داشته باشد:
- بلوکی که دارای حداقل 50% واحدهای فرسوده باشد.
- بلوکی که حداقل 50% املاک آن مساحتی کمتر از یکصد متر مربع داشته باشد.
- بلوکی که حداقل 50% عرض معابر آن ( قبل از اصلاحی ) کمتر از 6 متر و یا کمتر از حد استانداردهای شهرسازی باشد.
لازم به ذکر است که زمین های بایر این طبقه ی تشویقی را دریافت نمیکنند.
طرح تفصیلی جدید
ضوابط و مقررات استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه های شهر تهران
ساختار پهنه بندی شهر تهران
- نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی سکونت(R)
- نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی فعالیت(S)
- نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی مختلط(M)
- نحوه ی استفاده از اراضی در پهنه ی حفاظت سبز و باز(G)
- اراضی ذخیره ی توسعه و نوسازی شهری
اضافه اشکوب و قوانین حاکم بر آن
اضافه کردن طبقه و یا توسعه بنا در ارتفاع، می تواند هم بر روی ساختمان هایی که عملیات اجرایی آنها تمام شده صورت گیرد و همچنین برای ساختمان های در حال اجرا انجام شود. برای اضافه طبقه منطقه یک مانند هر ساخت و ساز دیگری نیاز به دریافت مجوز از شهرداری منطقه یک بوده و در اصطلاح به مجوز مربوطه اضافه اشکوب گفته می شود. اضافه اشکوب یا همان گرفتن جواز ساخت طبقه اضافی بایستی پیش از اقدام به ساخت دریافت شده باشد چرا که در غیر اینصورت شهرداری وارد عمل شده و به سبب اقدام غیر قانونی مانع از ادامه و انجام کار می شود.
دریافت پروانه ساخت اضافه طبقه منطقه یک به معنی تایید ساختمان و دارا بودن شرایط محیطی لازم جهت توسعه بنا از سوی شهرداری بوده منطقه یک و مجوزی برای انجام کار است. در برخی مناطق شهری و از جمله برخی مناطق پایتخت برای اضافه اشکوب تنها تحت شرایط خاصی مجوز داده می شود و بررسی این موارد و شرایط لازم به عهده شهرداری بوده و بر اساس معیارهایی از جمله طرح های تفصیلی، شرایط فنی ساختمان، شرایط محیطی و ساختمان های مجاور و … صادر می شود
ضوابط شهرداری برای صدور مجوز اضافه طبقه منطقه یک
همانطور که گفته شد گرفتن جواز ساخت اضافه اشکوب به تمامی افراد و املاک مربوطه داده نمی شود و برای این منظور حتما بایستی مقررات مربوطه رعایت شده و ساختمان مورد نظر دارای شرایط لازم برای صدور پروانه اضافه اشکوب باشد. پیش از این شورای شهر تهران هرگونه اضافه اشکوب را در تمامی مناظق پایتخت ممنوع کرده بود و برای این هدف مجوزی صادر نمی شده است. اما پس از لغو این مصوبه، در حال حاضر پس از بررسی های لازم، ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری این امر امکان پذیر می باشد.
از جمله ضوابط و مقرراتی که بایستی در زمان اضافه اشکوب یا همان اضافه طبقه منطقه یک رعایت شود می توان موارد زیر را برشمرد:
- تایید فنی ساختمان از نظر مقاوت لازم جهت افزایش طبقات
- دریافت گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا جهت اضافه کردن طبقه
- تامین فضای لازم جهت پارکینگ طبقات و واحد های اضافه شده
- رعایت ضوابط طرح های تفصیلی و تراکم مجاز پهنه
- رعایت اصول فنی برای جلوگیری از حوادثی مانند زلزله
- رعایت فاصله انقطاع با ساختامن مجاور
- بررسی و بازبینی تمام نقشه های تاسیسات ساختمان از جمله نقشه های معماری، الکتریکی و مکانیکی و تایید آنها توسط شهرداری
مراحل دریافت مجوز اضافه طبقه منطقه یک
به منظور دریافت پروانه و یا مجوز اضافه طبقه منطقه یک بایستی به شهرداری منطقه یک و یا محل ملک مربوطه مراجعه کرده و با ارائه درخواستی مبنی بر دریافت مجوز جهت اضافه کردن طبقه به ساختمان خواستار بررسی های لازم شوید. مجوز اضافه اشکوب تنها پس از بررسی های کارشناسی ساختمان از نظر سن ساختمان و مقاومت بنا، نداشتن تخلفات ساختمانی و رعایت اصول شهرسازی و همچنین پرداخت عوارض و در مجموع طی مراحل زیر امکان پذیر خواهد بود.
- ارائه درخواست مجوز اضافه اشکوب به شهرداری منطقه یک
- تشکیل پرونده به منظور بررسی استحکام و مقامت ساختمان جهت افزایش طبقات
- ارجاع دادن پرونده مربوطه جهت انجام بررسی ها به سازمان نظام مهندسی
- بازدید از ساختمان و بررسی موقعیت ساختمان و شرایط محیطی توسط کارشناس نظام مهندسی
- بررسی نقشه های ساختمان در صورت تایید کارشناس
- استعلام از اداره برق در صورتی که بالکن سمت خیابان قرار داشته باشد
- بررسی ساختمان و تعیین عوارض نوسازی و عوارض ساختمان
- ارائه رسید پرداخت عوارض برای ادامه مراحل
- تنظیم فرم بیمه و پرداخت هزینه های مربوطه
- تهیه پیش نویس پروانه اضافه اشکوب
- ثبت پیش نویس و صدور پروانه
- دلایل اعضای شورای شهر بر لغو مجوز اضافه اشکوب
دلیل اتخاذ چنین تصمیمی از طرف شواری اسلامی شهر تهران مختلف بود. از طرفی برخی بر این عقیده بودند که ساختمان هایی که در حال ساخت و ساز هستند و تقاضای دریافت مجوز طبقه اضافه را دارند، به خودی خود دچار ضعف در ساختار سازه ای هستند. و از طرف دیگر با توجه به تلاش های فراوان شهرداری و مجموعه های زیر مجموعه برای کاهش روند مهاجرت پذیری تهران، ساخت طبقه اضافی خلاف رویه ی برنامه ریزی شده ی شهرداری است.
در نهایت پس از تصویب ممنوعیت صدور پروانه مجوز طبقه اضافه توسط شورای اسلامی شهر تهران در سال ۱۳۸۷، سال ۱۳۸۸ با رای دیوان عدالت اداری مصوبه تصویب شده لغو گردید و شهرداری ملزم به صدور مجور ساخت طبقه اضافی با مدارک لازم به درخواست کنندگان شد.
کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند.
شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب
در مرحله اول باید بررسی شود آیا ساختمان مقاومت لازم برای ساخت طبقه جدیدی بر روی خود را دارد یا خیر. برای این کار باید نزد مهندسین مشاور رفت و با کمک گرفتن از آن ها به جواب این سوال رسید. پس از تایید مقاومت ساختمان از لحاظ سازه ای توسط مهندسی مشاور، گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا توسط مهندسین مشاور صادر می گردد.
طبق قانون شهرداری یکی از شرایط صدور پروانه ساخت به یک سازنده این است که در نقشه های ارائه شده به شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یا هر واحد تجاری پارکینگ اخصاصی در نظر گرفته شده باشد. این قانون برای ساخت طبقه اضافی نیز مورد بررسی قرار میگیرد و باید رعایت شود. در نتیجه برای صدور مجوز اضافه اشکوب باید به تعداد واحدهای اضافه شده به ساختمان پارکینگ در نظر گرفته شود. از دیگر شرایط اولیه صدور پروانه اضافه اشکوب رعایت اصلاحی بر اساس طرح تفصیلی است.
فاصله درز انقطاع با ساختمان مجاور بر اساس ارتفاع نهایی ساختمان محاسبه می شود و باید رعایت شود. در صدور پروانه اولیه تمام مسائل مربوط به نقشه های معماری، نقشه های تاسیسات الکتریکی و نقشه های تاسیسات مکانیکی به دقت توسط شهرداری مورد بررسی و صحت سنجی قرار میگیرد. اما وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد نقشه های معماری و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود. در نتیجه تمام نقشه ها اعم از معماری، مکانیکی و الکتریکی باید کلیه ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان را دوباره رعایت کنند تا پرونده درخواست ساخت طبقه اضافی به مراحل اداری خود ادامه دهد. یکی دیگر از موردهایی که باید سازنده آن را رعایت کند تراکم مجاز پهنه براساس طرح تفصیلی است.
نتیجه گیری
- با افزایش بی رویه قیمت مسکن، بعضی از صاحبان ملک برای رسیدن به سود بیشتر تصمیم می گیرند طبقه اضافی روی ملک خود بسازند.
- ساختن طبقه ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب نام دارد.
- ساخت طبقه جدید بدون گرفتن مجوز از شهرداری، ساخت و ساز غیر مجاز تلقی می شود.
- رسیدگی به ساخت و ساز غیر مجاز وظیفه شهرداری است.
- شهرداری با ساخت و ساز غیرمجاز برخورد کرده و بنای ساخته شده را تخریب می کند.
- در صورت درخواست اضافه طبقه منطقه یک باید نقشه های مربوط به معماری و تاسیسات ساختمان دوباره مورد بررسی قرار گیرند.
- مدارک لازم برای درخواست صدور پروانه اضافه طبقه منطقه یک، سند خانه و اصل و فتوکپی شناسنامه مالک است.
- مالک باید درخواست اضافه اشکوب را شهرداری تحویل دهد.
- چون پس از ساخت طبقه اضافی، ارتفاع ساختمان بیشتر می شود، باید فاصله قانونی درز انقطاع رعایت شود.
در نتیجه برای اطلاع دقیق از اضافه طبقه منطقه یک و هزینه اضافه طبقه منطقه یک پیشنهاد می کنیم با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید تا تیم مهندسی ساز شما را راهنمایی کنند.
