مدیریت پیمان : مدیریت پیمان پروژه های عمرانی و از آن جمله پروژه های ساختمانی به خاطر مسایلی از قبیل پیچیدگی های فنی و اجرایی، تنوع تخصص های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در فازهای معماری، سازه و تأسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت ها و تعدد افراد، سازمان ها و صنایع درگیر در یک پروژه، در زمره سخت ترین و چالش برانگیزترین پروژه های صنعتی جهان قرار می گیرند.
اهمیت این موضوع با در نظر گرفتن محدودیت های منابع، ضوابط سخت گیرانه آیین نامه های حاکم و اهمیت زمان بندی فشرده اجرای پروژه ها دوچندان خواهد شد. از این رو روش های نوین اجرا و مدیریت پروژه های عمرانی در جهت کنترل هرچه بهتر چالش های مطرح شده ابداع و ارایه گردیده است. در این میان روش پیمان مدیریت (MC) به عنوان یک راهکار کارآمد و هماهنگ با اهداف کلان پروژه ها، سالها است که در صنعت ساختمان مطرح است.
مسئولیت های اجرایی در قرارداد مدیریت پیمان
در تمامی قرارداد های مدیریت پیمان کلیه مسئولیت های اجرایی اعم از کیفیت اجرای موارد عمرانی در هر بخش، تعیین صلاحیت پیمانکاران مختلف، رفت و آمد افراد شاغل در کارگاه، مسئولیت های زمانی تاریخ اتمام پروژه و … به عهده ی شخص مجری است. حال شخص مجری می تواند یک فرد متخصص در موضوع قرارداد باشد یا می تواند یک شرکت متخصص در زمینه قرارداد منعقد شده باشد. فرقی نمی کند.
کارفرما هیچگونه مسئولیتی در قبال اجرا نخواهد داشت. زیرا کارفرما فقط در زمان طراحی پروژه وظیفه دارد تا کلیه نظرات و سلایق خود را در مواردی که قرار است اجرا شود، اعمال نماید. هنگامی که پروژه اجرایی آغاز می شود تمامی اختیارات و مسئولیت ها متوجه مجری پروژه خواهد بود.
حتی مسئولیت خسارات بدنی و فوت ناشی از حوادث برای نیروهای اجرایی تماماً به عهده ی مجری است.
وظایف مجری در قرارداد مدیریت پیمان
مجریان در قراردادهای مدیریت پیمان معمولاً ۲ وظیفه مهم را بر دوش دارند. اول مسئولیت اجرایی در سطح کیفی مورد قرارداد است. مجری در قرارداد مدیریت پیمان باید تمام توان خود را بکار ببندد تا کیفیت اجرایی مورد توافق در قرارداد حاصل شود. معمولاً اینکار بر اساس تجربه کافی مجری در موضوع قرارداد تعیین می شود.
عامل تعیین کننده دیگر در کیفیت پروژه استفاده از اکیپ ها و گروه های اجرایی متخصص در بخش های کوچک تر است. همانطور که می دانید مجری در قرارداد مدیریت پیمان اختیار دارد تا تیم ها و اکیپ های اجرایی را انتخاب نماید و با قراردادی جداگانه وظایف اجرایی آنها را تبیین نماید. اگر پیمانکاران جزء به درستی انتخاب شوند حتماً کیفیت مورد نظر کارفرما در اجرا حاصل خواهد شد و از این بابت نگرانی وجود نخواهد داشت.
وظیفه مهم دیگری که مجری در قراردادهای مدیریت پیمان بر عهده دارد این است که مدیریت پروژه به لحاظ زمانی را نیز به درستی انجام دهد. در تمامی قراردادهای مدیریت پیمان زمان اجرایی پروژه بین کارفرما و مجری توافق می گردد. چون عملیات عمرانی بسیار پیچیده و زمانبر است، مجری وظیفه دارد تا برآورد صحیحی از زمان اجرای پروژه در هنگام قرارداد ارائه نماید و می بایست در طول مدت اجرا نیز به آن پایبند باشد.
اگر به هر دلیلی زمان قرارداد اجرایی بیش از زمان مشخص شده در قرارداد شود مجری می بایست خسارتی که در قرارداد تفاهم شده است را به ازای هر روز دیرکرد به کارفرما پرداخت نماید. بنابراین توصیه می کنیم مجریان محترم حتماً برآورد صحیحی از مدت زمان اجرایی پروژه تهیه نمایند و به کارفرما ارائه کنند.
اگر همزمانی اجرایی برای بخش های مختلف را به درستی در نظر بگیریم خیلی ساده می توان مدت زمان حدودی اجرای پروژه را برآورد کرد. معمولاً به میزان ۱۰ % تلرانس در زمانبندی و ارائه لیست هزینه ها به کارفرما جای خطا در نظر گرفته می شود.
وظایف کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان
معمولاً قراردادهای مدیریت پیمان بیشتر به سود کارفرمایان محترم می باشد. از این رو که کارفرما فقط مرحله ی سخت انتخاب مجری را بر عهده دارد. قرارداد مدیریت پیمان بیشتر برای کارفرمایانی مناسب است که خود در نقش سرمایه گذار پروژه نیز هستند. کارفرما در این نوع قرارداد معمولاً خیلی وارد موارد فنی و اجرایی نمی شود چون این امر مهم را به شرکت های تخصصی یا افراد دارای تجربه مهندسی واگذار کرده است. بنابراین کارفرما اصلاً درگیر اجرای پروژه به لحاظ زمانی نیست و اصلاً لازم نیست که در پروژه مورد قرارداد حضور داشته باشد.
کارفرما فقط وظیفه دارد تا تیم اجرایی متخصص را انتخاب نماید. سلایق و نیازهای خود در راستای طراحی پروژه را به مجری ارائه نماید و در نهایت به صورت بخش های تنخواه، امور مالی کارگاه را مدیریت نماید. برای پرداخت ها کارفرما می تواند یا خود شخصاً عمل نماید یا یک نفر را به عنوان نماینده به مجری معرفی نماید. فرد انتخاب شده وظیفه دارد تا صورت وضعیت های کارگاه را چک نماید و پس از تایید، مراحل پرداخت را با هماهنگی کارفرما انجام دهد.
خدمات مدیریت پیمان
خدمات مدیریت پیمان ساختمان می تواند به صورت زیر باشد:
- پیگیری فرایندهای اداری اخذ جواز، نظام مهندسی، بیمه، انشعابات، آزمایشگاه
- بررسی نقشه ها و برآورد هزینه مالی ساخت پروژه
- تنظیم قرارداد با پیمانکاران جز، تهیه صورت وضعیت کار به تفکیک پیمانکار
- تهیه صورت وضعیت مالی پروژه به صورت دوره ای و ارائه آن به کارفرما
- تدارکات و پیگیری خرید مصالح، حمل و نقل آن به کارگاه
- تنظیم فرآیندهای توالی اجرا، برنامه ریزی و کنترل پروژه کارگاه
- مدیریت مالی و به روز نمودن حسابهای طرف قرارداد پروژه همانند پیمانکاران، فروشندگان مصالح و سازمانها و ادارات
- مدیریت اجرایی پروژه طبق برنامه زمانبندی و به روز نمودن دوره ای آن
- مدیریت ایمنی کارگاه و تنظیم روابط با همسایگان و سازمانها، پایش مداوم کارگاه، مدیریت بهداشت و جمع آوری نخاله ها از مسیرهای عمومی
- مدیریت کنترل کیفی و نظارت بر حسن اجرای فعالیتهای ساختمانی منطبق بر استانداردهای موجود
- مستند سازی و تهیه دفترچه مشخصات فنی جهت صدور شناسنامه فنی ملک
صورت وضعیت
به گزارش های کامل روند اجرایی که معمولاً با توافق طرفین بخش بندی می شود صورت وضعیت اجرایی گفته می شود که از سوی مجری به کارفرما ارائه می شود. معمولاً در قراردادهای مدیریت پیمان صورت وضعیت ها ملاک پرداخت تنخواه های جدید کارفرما خواهد بود. در صورت وضعیت نوشتن از درصد صفر که زمان تحویل کارگاه از کارفرما به مجری خواهد بود آغاز می شود و به نسبت بزرگی پروژه بخش بندی خواهد شد.
در قراردادهای مدیریت پیمان اصل بر توافق طرفین می باشد. بر اساس هر صورت وضعیت درصدی از مبلغ کل قرارداد به عنوان تنخواه اجرایی به مجری پرداخت می شود که تمام هزینه های اجرایی می بایست از همین محل تامین شود. مجری حق ندارد خارج از تنخواه دریافت شده از کارفرما هزینه ها را از محل دیگری پرداخت نماید.
صورت وضعیت نوشتن معمولاً همراه با ارائه فاکتورها و هزینه کرد پروژه به صورت کامل تا آن بخش خواهد بود که در صورت تایید کارفرما تنخواه مرحله بعدی پرداخت و روند اجرای پروژه ادامه پیدا خواهد کرد. این امر تا انتها و تحویل پروژه به کارفرما ادامه خواهد داشت.
خرید متریال در قرارداد مدیریت پیمان
شاید تنها نقطه ی اختلاف بین کارفرما و مجری خرید متریال های مورد نیاز برای پروژه باشد. اساس قراردادهای مدیریت پیمان بر اساس هزینه های تمام شده کل پروژه خواهد بود. یعنی اگر در پروژه ای عمرانی یا ساخت ساختمانی که موضوع قرارداد می باشد هزینه های تمام شده بالاتر رود، دستمزد مجری طبق هزینه های اجرایی بالاتر خواهد رفت.
زیرا بر اساس کل هزینه ها درصد مدیریت پیمان تعریف شده است. بنابراین خرید متریال ها از منابع مختلف می تواند هزینه های تمام شده پروژه را تغییر دهد. راه حل این مسئله این است که اولاً در قرارداد تمامی متریال ها و نوع برند آنها مشخص شود و مجری موظف شود تا بر اساس قرارداد، خرید متریال ها را انجام دهد.
ثانیاً کارفرما می تواند یک نفر ناظر بر عملیات اجرایی را به مجری معرفی نماید. این فرد می تواند ناظر بر عملیات خرید متریال ها نیز باشد. بنابراین شک و شبهه ای وجود نخواهد داشت که مثلاً فلان متریال با قیمت پایین تری خرید شده است و با قیمت بالاتری برای کارفرما فاکتور شده است.
کارفرما می تواند تمامی صورت خرید های متریال ها را استعلام کند. اگر در قرارداد مدیریت پیمان مشخص شده باشد که مجری برای خرید می بایست ۳ استعلام قیمت مجزا تهیه نماید و بر اساس پایین ترین قیمت خرید نماید دیگر مشکلی نخواهد بود. علاوه بر این کارفرما در تمامی مراحل حق دارد تا قیمت خرید متریال ها را چک نماید و استعلام مجدد و ناشناس تهیه نماید.
اگر در کل مراحل اجرایی تخلف مجری مبنی بر تغییر تعمدی قیمت متریال ها آشکار شود، کارفرما حق دارد تا قرارداد را یکطرفه فسخ نماید و از مجری طلب خسارت نماید.
یادتان باشد مبنای قراردادهای مدیریت پیمان اعتماد بین کارفرما و مجری خواهد بود. این مهم با تکیه بر سوابق اجرایی و حسن شهرت مجری در رزومه قابل حل است. از این گذشته هیچ فرد یا گروه متخصصی نمی خواهد که با آبروی خود بازی کند و بر سر مسئله ی کوچکی مثل خرید متریال ها اعتبار خود را زیر سوال ببرد.
حسن انجام کار
یکی از مواردی که همیشه مورد سوال بوده است این است که آیا کارفرما حق دارد تا درصدی یا مبلغی را به عنوان حسن انجام کار نزد خود نگه دارد؟ پاسخ این است که همه چیز در قراردادهای مدیریت پیمان توافق و تفاهم طرفین است. قانون و مراجع قضایی نیز به متن قرارداد استناد خواهند کرد و توافق طرفین را ملاک قرار خواهند داد.
ولی در حالت کلی و در پروژه های حساس و بزرگ که خطای اجرایی می تواند چند ماه بعد از اتمام پروژه مشکل ساز شود، حسن انجام کار دور از دسترس کارفرما نیست و می تواند مبلغ یا درصدی را در قرارداد مشخص نماید. منوط به اینکه مبلغ نهایی حسن انجام کار از 5/1 کل مبلغ یا درصد مدیریت پیمان بیشتر نباشد. یعنی مجری بتواند منفعتی مشخص را از قرارداد مدیریت پیمان را در قرارداد حق خود بداند و آنرا از کارفرما مطالبه نماید.
معمولاً مجریان محترم می بایست به گونه ای قرارداد های مدیریت پیمان را تنظیم نمایند که تمام حق و حقوق کارفرما در آن لحاظ شده باشد. تنها در این صورت است که اصولاً قراردادی منعقد خواهد شد. پیشنهاد می دهیم اگر به عنوان کارفرما قصد دارید قرارداد مدیریت پیمان را امضا نمایید حتماً با وکیل خود مشورت نمایید تا قرارداد کاملاً حقوقی و اجرایی باشد.
حق فسخ قرارداد مدیریت پیمان
در قراردادهای مدیریت پیمان حق فسخ کمی پیچیده و دشوار خواهد بود. بی دلیل نمی توان قرارداد مدیریت پیمان را فسخ کرد. ولی اگر در نحوه ی انجام کار یا اجرای پروژه خسارتی جبران ناپذیر اتفاق افتد کارفرما حق دارد تا قرارداد را با ذکر دلایل و نظر رسمی کارشناس فسخ نماید.
در طرف مقابل نیز اگر کارفرما نتواند تعهدات مالی خویش را عملیاتی سازد، مجری حق دارد تا قرارداد را با ارائه رونوشت درخواست های کتبی مبنی بر پرداخت تنخواه، فسخ نماید. قرارداد های مدیریت پیمان در موارد اجرایی پروژه های ساختمانی، سد، راهسازی، برجسازی، ویلا سازی، شهرک سازی و پروژه های عمرانی رفاهی شهری صادق است.
مزایای روش مدیریت پیمان
- در صورتی که مدیر پیمان از ابتدا فاز طراحی به کار گرفته شود با هماهنگی با تیم طراح قادر خواهد بود تجربیات مربوط به ساخت را در طراحی ها اعمال نماید و در نتیجه موجب کاهش زمان، هزینه، اجرایی شدن بهتر طرح ها گردد.
- با توجه به اینکه نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران ساخت بر عهده مدیر پیمان می باشد بنابراین نیازی به خدمات نظارتی مهندسین مشاور نیست.
- حضور مدیر پیمان منجر به ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات آنان به لحاظ عدم تداخل کاری می گردد. ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران ساخت منجر به تسریع عملیات اجرایی و همچنین پوشش دادن نقاط ضعف آنان می گردد.
- مدیر پیمان همچون عضوی از تیم کارفرما، تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت کارفرما و ادامه همکاری با ایشان در پروژه های آتی خواهد بود.
- از آنجا که قراردادهای ساخت توسط مدیر پیمان واگذار می گردد کلیه ریسک های ناشی از عملیات ساخت به مدیر پیمان منتقل شده و مسؤلیت صحت عملیات اجرایی بر عهده یک پیمانکار واحد خواهد بود.
- پرداخت حق الزحمه مدیر پیمان به صورت تدریجی و همزمان و متناسب با هزینه اجرای پروژه خواهد بود که منافع قابل توجهی برای کارفرما به همراه خواهد داشت.
- از آنجا که کاهش زمان اجرای پروژه به صورت مستقیم در جهت منافع مدیر پیمان می باشد (حق الزحمه پیمان مدیریت مستقل از زمان پروژه می باشد)، مدیر پیمان تلاش گسترده و مضاعفی در جهت جلوگیری از اتلاف وقت در اجرای فعالیت ها خواهد داشت که به اتمام پروژه در کوتاه ترین زمان ممکن منجر خواهد شد.
روش پیمان مدیریت به سود طرفین می باشد
به صورت خلاصه می توان چنین عنوان کرد که در روش پیمان مدیریت، کارفرما یک شرکت ساختمانی را برای مدیریت یک پروژه تعیین می کند و از این طریق تعیین روش های اجرای پروژه، تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده یک پیمانکار (مدیر پیمان) خواهد بود. در این روش مدیر پیمان، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده برای تهیه مصالح و اجرای پروژه را دریافت می دارد. روش پیمان مدیریت به سود طرفین می باشد: در درجه اول کارفرما هیچ هزینه بالاسری به پیمانکار پرداخت نمی کند و فقط هزینه مصالح و نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می نماید و بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود؛ از طرفی دیگر پیمانکار (مدیر پیمان) از سرمایه خود هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات مالی پیمانکاران جزء را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد.
برای اطلاع دقیق از نوشتن قرارداد مدیریت پیمان می توانید با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید تا تیم مهندسی ساز شما را راهنمایی کنند.
