مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی : مشارکت در ساخت را می توان به این گونه تعریف کرد: “سرمایه گذاری مشترکی، بین مالک یا مالکین از یکسو و مجری یا مجریان از سوی دیگر برای ساخت ساختمان، که گروه اول زمین و گروه دوم هزینه ها مربوط به طراحی و اجرا را تقبل می نمایند.” با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر، توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شده است، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی رو آورده اند. مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت می‌شوند. به همین دلیل مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی امری ضروری به نظر می رسد تا هم مالکین و هم اجرا کنندگان به بهره مناسب دست یابند.
یکی از شیوه های تولید واحد مسکونی مشارکت ساخت ساختمان مسکونی میباشد که باتوجه به منطقه و موقعیت ملک شرایط خاص خود را دارد. مالکین اصولا نگرانی های خاصی در مشارکت خود دارند و می خواهند بنا به خوبی و در زمان بندی تعیین شده، ساخته شود. بنابراین مشارکت با شرکت های دارای تجربه و موفق در این زمینه می تواند گزینه ی خوبی برای مالکین باشد تا از روند طراحی، کارهای اداری و اجرای درست ساخت و ساز بنا خیال آسوده داشته باشند.
تعهدات طرفین مشارکت در ساخت
مالک در فرآیند ساخت مسکن مشارکتی، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد چرا که او صرفاً زمین را در اختیار سازنده می‌گذارد و به او وکالت می‌دهد تا برای انجام امور اداری مشکلی نداشته باشد. همچنین مالک در پایان کار موظف است سر وقت سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تأخیر در انجام امور انتقال سند، برای مالک جریمه خواهد داشت. سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینه‌هایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد ذکر شده را بر عهده بگیرد. این هزینه‌ها به چهار بخش تقسیم میشود؛
اول: سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی که احتمالاً از قبل در زمین مورد نظر ساخته شده را بر عهده بگیرد.
دوم: انجام امور اداری شهرداری و هزینه‌های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایان کار ساختمان بر عهده سازنده است.
سوم: هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است و چهارم که اصلی‌ترین هزینه‌های سازنده را شامل میشود، که کل هزینه‌های مربوط به ساخت، اعم از هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و … مربوط است.
هزینه‌هایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، عموماً بر عهده سازنده است. او باید هزینه‌های بیمه کارگران را برعهده بگیرد و اگر خدایی نکرده در فرآیند ساخت خانه آسیبی به کارکنان یا به ساختمان‌های مجاور وارد شود، مسئولیت آن بر عهده سازنده است. سازنده در قبال ساخت به موقع خانه مسئول است.
او نمی‌تواند مدت زیادی مالک را برای ساخت خانه منتظر بگذارد و همان اول کار باید مدت زمان لازم برای ساخت خانه را برآورد کند. هر روز که کار ساخت خانه بیشتر طول بکشد، سازنده باید به مالک جریمه بپردازد. دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده نمی‌توانند قبل از پایان فرآیند ساخت خانه سهم‌شان را بفروشند. برای مثال اگر مالک زمین قبل از پایان کار به پول احتیاج پیدا کند نمی‌تواند سهمش از خانه در حال ساخت را پیش فروش کند. مگر اینکه دو طرف قرارداد در این مورد با همدیگر توافق کنند.
تعیین درصد مشارکت در ساخت
در قرارداد بین طرفین باید درصد مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی قید شود تا در آینده اختلاف پیش نیاید. برای تعیین این مبلغ ابتدا باید سرمایه اولیه هر دو طرف توسط کارشناس ارزش گذاری شود، سپس این مبلغ بر ارزش کل سرمایه تقسیم گردد. به منظور ارزش گذاری سهم مالک ابتدا قیمت ملک او تعیین می شود و پس از مشخص شدن سرمایه او، تمام هزینه های اداری، ساخت و ساز و مجوزها نیز تخمین زده می شوند. جمع سرمایه مالک و سازنده ارزش کل پروژه محسوب می شود که حاصل تقسیم سرمایه هر کدام بر سرمایه کل میزان درصد سهم آن ها را مشخص می کند.
مدت زمان در قراردادهای مشارکت در ساخت چگونه است؟
بحث مدت زمان قرارداد در قرارداد سرمایه گذاری در ساخت با انواع دیگر قراردادها اندکی متفاوت است چرا که در قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی مدت زمان قرارداد اصولاً به صورت جدول زمان بندی ارائه میشود و در آن پروژه به چندین مرحله تقسیم شده و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی مشخص شده و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته شده است. پس تمامی مهلت‌ها به صورت دقیق باید در متن قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت قید شود.
فواید مشارکت در ساخت
۱. بازسازی بافت فرسوده شهر: یکی از مهم‌ترین فواید یا به عبارتی پیامدهای مثبت پروژه مشارکت ساخت ساختمان مسکونی بازسازی یا ترمیم بافت فرسوده شهر است. درک این مطلب آنقدر آسان است که می‌توانید تنها یک لحظه خانه‌های قدیمی در محله خودتان یا در سطح شهر را تصور کنید که چه تاثیری در نمای شهری آن منطقه می‌گذارند و چه منظره بدی را ایجاد می‌کنند.
بنابراین یکی از مثبت ترین فواید مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی این است که به راحتی این امکان را ایجاد می‌کند که یک ملک کلنگی در منطقه یا یک زمین بایر که منظره ناخوشایندی را به وجود آورده است را، به یک آپارتمان شیک و نو ساخت و خوش نما در آن منطقه تبدیل کنید.
۲. افزایش استحکام بنا: مورد دیگر از فواید مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی افزایش استحکام بنا است. به این صورت که همانطور که می‌دانید معمولاً اکثر بناهای کلنگی و قدیمی در کمترین حالت عمری بالا 25 سال ساخت دارند. و طبیعی است که اصول مهندسی و دانش ساخت و ساخت روز به روز دستخوش تغییرات شده و مسیر پیشرفت را طی کرده.
از طرف دیگر دانش و اصول 25 سال گذشته در ساخت و ساز با دانش حال حاضر به هیچ عنوان قابل مقایسه نیست. این روزها ساخت و ساز طبق استانداردهای روز دنیا با مصالحی با کیفیت‌تر و متنوع تر و مقاوم تری ساخته می‌شوند و اصول ساخت درست‌تری را دنبال می‌کنند. مشارکت در ساخت نیز بهترین راه حل برای بهره‌مند شدن از این اصول حرفه‌ای دقیق در ساخت و ساز بنای شما خواهد بود.
۳. کاهش هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان: اگر ساکن خانه‌های ویلایی با سال ساخت بالا باشید، حتماً این تجربه را دارید که هر سال یا پس از گذشت یک مدتی با ایرادی در ساختمان مواجه می‌شوید که موظف به ترمیم و بازسازی اش خواهید بود و در غیر این صورت شرایط زندگی در آن خانه برایتان سخت میشود و این هزینه ها با افزایش سال ساخت بنا همینطور بیشتر و بیشتر می‌شوند.
نکته جالب اینکه ترمیم و بازسازی هم این اشکالات را به خوبی روز اولشان نخواهد کرد، زیرا در هر صورت اسکلت و بدنه اصلی ساختمان رو به فرسایش است و به نوعی این فرسایش را بروز خواهد داد. بنابراین در چنین موقعیتی ورود به پروژه مشارکت در ساخت می‌تواند گزینه و راه حل مناسبی برای خلاص شدن از این اشکالات و فرسودگی بیشتر بنا و طبیعتاً هزینه تراشی های پی در پی است.
۴. کاهش مصرف انرژی: یکی از عمده مشکلات خانه‌های ویلایی کلنگی با سال ساخت بالا این است که چون ساخت و سازشان طبق اصول و استانداردهای روز نبوده و سازندگان متخصص و نظارت دقیق نداشته، انرژی زیادی را هدر می‌دهند.
به عنوان مثال خانه های قدیمی پنجره‌های دو جداره ندارند. همین یک مورد به اندازه کافی موجب هدر رفتن انرژی میشود. یا مثلاً سیستم گرمایشی جدیدی همچون سیستم گرمایش از کف ندارند. بنابراین برای گرم شدن خانه هم می‌بایست انرژی بیشتری صرف شود و هم به همان نسبت هزینه بیشتری را صرف کنند و چون اعمال این سیستم‌ها در خانه‌های قدیمی و کلنگی به دلیل هزینه‌های بالا یا عدم سازگاری با سیستم ساخت و ساز خانه در بیشتر مواقع غیر ممکن است، بنابراین مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی بهترین گزینه برای کاهش مصرف این انرژی‌ها و هزینه‌های اضافی‌شان است.
نمونه‌های اشاره شده در فوق تنها برخی از نمونه‌های فواید پروژه مشارکت در ساخت هستند و طبیعتاً به همین‌ها خلاصه نمی‌شوند. شما نیز می توانید با خودتان حساب کنید که برای احیای یک واحد تازه ساخت و به روز می‌خواهید تنها قصد فروش زمین خود را داشته باشید، یا می‌خواهید بدون هیچ هزینه‌ای با ورود به پروژه مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی صاحب چند واحد تازه ساخت و شیک شوید.
نکات قرارداد مشارکت در ساخت
مطمئن ترین و کم خطرترین راه در زمینهٔ مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی این است که مراحل ارزیابی و کارشناسی قیمت ملک یا زمین و محاسبه هزینه با حضور کارشناسان رسمی انجام شود.
سعی کنید نسبت به قرارداد و بندهای آن اطلاعات کافی داشته باشید مفاد و بندهای آن را با دقت خوانده و به آن آگاه شوید یا از کارشناسان رسمی یا وکیل و مشاور در این امر بخواهید که شمارا از تمام جزئیات قرارداد آگاه کند.
درزمینهٔ مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی نمونه های خام و از پیش تعیین شده فرم قرارداد وجود دارد که تمام جزئیات و قوانین در آن ذکر نشده پس به این نوع قراردادها اعتماد نکنید.
در قرارداد تمام وظایف طرفین با ذکر جزئیات و بندها عنوان شود.
جزئیات ریز قرارداد ازجمله اینکه کدام طبقات متعلق به مالک و سازنده میباشد یا اینکه پیش فروش واحدها توسط مالک یا سازنده و شرایط آن چگونه باشد مشخص شود.
بهتر است مالک در نوع نقشه و معماری دخالت داشته باشد و همه کار را به سازنده نسپارد حتی اگر تخصصی در این مورد ندارد با مهندسان مشاور نظام‌مهندسی مشورت کند و از نظرات آن‌ها بهره ببرد.
در مورد فسخ قرارداد به این مورد که پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری فسخ تقریباً غیرممکن هست توجه کامل داشته باشید.
در صورت فسخ قرارداد تحت هر شرایطی از طرف سازنده با مالک باید پیش بینی های دقیق انجام شود مثلاً اگر از طرف مالک باشد وضعیت حقوق سازنده به نسبت درصد کار انجام شده مشخص شود و یا بالعکس.
درصورتی که سازنده با توجه به برنامه و توانایی مالی خود به نتیجه موردنظر در اجرای پروژه نرسد و با مشکل روبرو شود باید پیش بینی های دقیق صورت بگیرد و ضمانت اجراهای لازم پیش‌بینی شود.
به دلیل اینکه هزینه ساخت بر عهده سازنده میباشد احتمال اینکه سازنده بخواهد هزینه‌های ساخت را پایین بیاورد و از کیفیت کار بکاهد و این باعث نارضایتی و بروز اختلاف شود پس نیاز هست مشخصات کامل مصالح و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی شود.
باید آورده‌های مالک و سازنده به دقت مشخص و در قرارداد ذکر شود و بر اساس آن سهم هر یک از طرفین با محاسبه دقیق ارزیابی شود.
برخی از سازنده‌ها در خصوص دارایی و سرمایه خود جهت ساخت و مشارکت در آن بزرگ نمایی می‌کنند. حتماً تحقیقاتی در مورد دارایی سازنده انجام دهید.
به دلیل اینکه قرارداد در قالب مشارکت میباشد علاوه بر محاسبه سود در قرارداد باید احتمال زیان و شرایط مابعد آن هم در قرارداد ذکر شود.
مدارک و اسناد ساختمان، هویت ملک شماست به‌هیچ وجه جهت اخذ وام و تسهیلات اسناد را در اختیار سازنده بدون مشورت با کارشناسان رسمی قرار ندهید.
به دلیل اینکه سند رسمی ملک به نام مالک میباشد اگر سازنده خواستار تنظیم سند به نسبت درصد سهم خود به نام خود باشد باید خودداری شود زیرا هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود.
پرداخت جریمه‌های کمسیونی ماده 100 در قرارداد مشارکت در ساخت به عهده سازنده میباشد نه مالک.
امکان دارد قراردادهایی دارای چند سازنده باشند که باید این قرارداد زیر نظر کارشناس مشارکت در ساخت به گونه ای تنظیم شود که هریک از سازنده ها به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات باشند. البته مشارکت با یک سازنده منطقی تر هست زیرا تعدد افراد اجماع نظر را مشکل می‌کند.
در مورد زمان بندی اجرای پروژه باید برای هر مرحله از اجرای کار (خاک‌برداری و تجهیز کارگاه ، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیک) زمان خاص تعیین شود و برای تأخیر در هریک از مراحل ضمانت اجرا مشخص شود.
قرارداد مشارکت ازجمله قراردادهای اسلامی است که فقها نیز این نوع قرارداد را ازلحاظ فقهی پذیرفته‌اند قانون مدنی در بخش نخست خود دربرگیرنده‌ی اصل لزوم رفع ابهام از مورد معامله است پس عقد قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی با رعایت کامل جزییات و آگاهی طرفین از مفاد آن از مشکلات احتمالی در اجرای کار پیشگیری می‌کند تیم مهندسی ساز با بهره‌گیری از کارشناسان خبره درزمینهٔ راه و ساختمان و نقشه‌برداری در تمامی نقاط کشور در این امر شما را یاری خواهد کرد. کافی است با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید تا همراهیتان کنیم.
