بازسازی ساختمان با قرارداد : اگر بخواهیم خانه، فروشگاه، ساختمان، ویلا یا هر مکان دیگری را بازسازی کنیم، دو راه حل داریم. یا خود ما تجربه و زمان کافی برای اجرا و مدیریت پروژه مورد نظرمان را داریم و یا اینکه این کار را باید به یک فرد یا شرکت متخصص بازسازی بسپاریم. اگر قرار باشد شخص یا مجموعه دیگری پروژه ما را اجرا نماید، باید حتماً قرارداد بازسازی کامل و دقیقی با ایشان ببندیم.
یکی قراردادهای پرکاربرد ساختمانی، قرارداد بازسازی ساختمان می باشد. با توجه به هزینه های بالای ساخت و عدم توان خرید مسکن نوساز، یکی از اقداماتی که مالکین ساختمان ها انجام می دهند، بازسازی و نوسازی ساختمان می باشد. درصورتی که بخواهید کار نوسازی ساختمان را شروع کنید، پس از انتخاب پیمانکار مناسب، نیاز به بازسازی ساختمان با قرارداد دارید.
قطعاً همه ما مواردی را در اطراف خودمان شنیده ایم که کارفرما یا مالک، با پیمانکار پروژه خود به مشکل خورده است. متأسفانه گاهی اوقات حتی این موارد به درگیری قضایی هم کشیده می شود. نتیجه چنین شرایطی، ضرر مالی و زمانی به هر دو سمت قرارداد، یعنی کارفرما و پیمانکار است. اگر این مشکلات را بررسی کنیم متوجه خواهیم شد که در بیشتر این موارد، اگر قرارداد کامل و درستی بین کارفرما یا پیمانکار وجود داشت، دیگر نه مشکلی پیش می آمد و نه نیاز به پیگیریهای قضایی بود.
اگر قصد داشته باشیم با یک پیمانکار برای اجرای پروژه بازسازی مورد نظرمان کار کنیم، باید حتماً توافقاتمان را بصورت قرارداد ثبت و امضاء کنیم. دانستن بازسازی ساختمان با قرارداد ، کمک میکند تا اولاً اهمیت قرارداد در پروژه های این چنینی را بشناسیم. ثانیاً، انواع بازسازی ساختمان با قرارداد را بشناسیم. به این ترتیب میتوانیم قرارداد مناسب پروژه خودمان را انتخاب کنیم.
متاسفانه یکی از موارد اختلافی مهم بین کارفرما و پیمانکار نبود قراردادهای مناسب کاری است. در ابتدای کار آنقدر عجله وجود دارد که کسی به تنظیم قرارداد جهت اجرای کار فکر نمی کند. البته تا حدی هم درست هست، چون تنظیم قرارداد خوب زمان بر بوده و نیاز به ساعت ها وقت و زمان می باشد. ضمن اینکه ممکن است بعضی از نکات فراموش شود. حتی اگر قرارداد بسته شود باز در حین کار متوجه می شویم اشکالاتی است. در باب نوشتن قرارداد مزایای بسیار زیادی هست که خود شما هم خوب می دانید و نمی خواهیم وقت شما را از این بابت بگیریم. فقط بطور اختصار می گوئیم یک قرارداد شفاف و روشن جلوی بسیاری از اختلاف ها را در آینده می گیرد.
دلایل ایجاد مشکل بین کارفرما و پیمانکار
دلیل اول، سوء تفاهم است. هیچ یک از طرفین واقعاً قصد کم کاری نداشته اند. تنها مشکل اینجا بوده است که در ابتدای شروع کار، منظور همدیگر را بخوبی متوجه نشده اند. هریک برداشت خود را از بحثهایی که باهم توافق کرده اند، داشته اند. در نتیجه زمانی که موضوعی به میان بیاید که برداشت طرفین از آن متفاوت بوده باشد، مشکلات و درگیریها بوجود می آید.
دلیل دوم، یکی از طرفین بخواهد از ناقص بودن توافق، بنفع خود سوء استفاده کند. متأسفانه در زمان همکاری با دیگران، گاهی اوقات با افراد سودجویی برخورد می کنیم که در ابتدای همکاری از نیت آنها آگاه نیستیم. ناقص بودن قرارداد، یا کتبی نبودن آن، به این گونه افراد، فرصت سوء استفاده می دهد. در نهایت، تنها راه حل برای اینکه احتمال سوء استفاده یک طرف یا پیشامدن سوء تفاهم بین طرفین به حداقل برسد، بازسازی ساختمان با قرارداد کامل و دقیق برای پروژه مورد نظر، لازم و ضروری است.
کار کردن با پیمانکاری که برای تمام جزئیات پروژه پیش رو، راه حل و نظر خود را کتباً و شفاف به ما ارائه می دهد، بسیار منطقی تر است. کاری که با قرارداد کامل و با جزئیاتی شروع شده باشد و برای تمام احتمالات ممکن در پروژه، پیشبینی لازم را کرده باشد، قطعاً کمتر به مشکل یا سوء تفاهمی در زمان اجرا برمیخورد. از قرارداد کامل و چند صفحه ای پر از جزئیات همکاری، نباید ترسید. بلکه باید از قرارداد کوتاه و بدون جزئیات وحشت داشت.
چرا که چنین قراردادی به احتمال زیاد ما را به مشکل خواهد انداخت. حتی اگر هر دو طرف قرارداد افراد بسیار خوب و قابل اعتمادی باشند، بازهم سوء تفاهم و برداشت متفاوت از منظور یکدیگر، به احتمال زیاد در زمان انجام کار مشکل آفرین خواهد بود. اگر طرف دیگر قرارداد ما، به ما قراردادی ساده، کوتاه و بدون جزئیات پیشنهاد نماید، باید بسیار مراقب همکاری خود باشیم. چرا که قرارداد کامل و طولانی، تنها جزئیات، شرایط تصمیم گیری و وظایف طرفین قرارداد را برای تمام شرایط احتمالی در پروژه مشخص می کند. بنابراین نتیجه بدی ندارد.
اما ناقص بودن قرارداد، باعث می شود که وقتی مشکلی در کار پیش آمد، تازه آن زمان طرفین قرارداد، سعی کنند باهم به توافق برسند. که این موضوع معمولاً باعث بروز مشکل بین طرفین قرارداد و ضرر یک طرف یا هر دو طرف قرارداد می شود.
نکات مهم در بازسازی ساختمان با قرارداد
برای بازسازی و نوسازی ملک ابتدا باید با یک مهندس ناظر مشورت شود و پس از آن اقدام به اخذ پروانه کرد. در انتهای پروانه نیز نیاز به امضای مهندس ناظر می‌باشد. نقشه کشی ساختمان خود را توسط یک شرح دادن جامع و کامل همانند مشخصات کامل ساختمان، تعیین کاربری ساختمان و مصالح بنا، استاندارد قطعات، خدمات فنی، مشخصات تأسیساتی بنا و خصوصیات ساختاری ساختمان ادامه دهید.
در این نقشه کشی شما موظف هستید شرایط ساختمان و جزئیات مربوط به هر بخش از بنای خاص خود مانند نمای ساختمان، سقف پلکان، زیر زمین، اتاق های خواب، پذیرایی، حال و آشپزخانه شرح دهید. سپس در انتهای نقشه کشی خود تمامی بخش هایی که معیوب هستند و قابل بازسازی نیستند تعیین و مشخص کنید.
مدارک لازم برای بازسازی ساختمان
بر طبق قوانین مربوط به بازسازی ساختمان مدارک لازم برای دریافت مجوز عبارت‌اند از:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک
- کپی بنچاق ملک
- جوابیه بیمه
- جوابیه آتش نشانی
- تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
در صورتی که بنا در بافت فرسوده قرار گرفته باشد دریافت مجوز سازمان میراث فرهنگی نیز لازم است.
قراداد پیمانکاری با مصالح برای بازسازی
در این نوع قرارداد بازسازی، پیمانکار در مقابل دریافت یک مبلغ کلی و مشخص، کل پروژه بازسازی را بطور کامل براساس مشخصات و جزئیاتی که با کارفرما به توافق رسیده است، مدیریت و اجرا می نماید. البته از آنجایی که مبلغ اجرای کل پروژه در همان شروع کار و در قرارداد مشخص می شود، بنابراین باید تمام بخشها و مراحل بازسازی نیز با جزئیات کامل در این قرارداد مشخص شده باشد.
در این شرایط دیگر کارفرما نیاز به دخالت مستقیم در اجرای هیچ بخشی از پروژه ندارد.
در این نوع قرارداد، مسئولیتها و وظایف کارفرما تنها دو مورد خواهد بود:
- نظارت بر اجرای پروژه مطابق جزئیاتی که با پیمانکار به توافق رسیده است.
- پرداخت به موقع مبالغ مشخص شده در قرارداد بعنوان مبلغ قرارداد برای اجرای پروژه.
به این ترتیب وظیفه پیمانکار، اجرای کامل پروژه، براساس مشخصات تعیین شده در جزئیات قرارداد در مقابل دریافت مبالغ مشخص شده در قرارداد بعنوان مبلغ قرارداد می باشد. در شرایطی که اوضاع بازار و قیمت اجناس و مصالح، مشخص و ثابت نیست، استفاده از این نوع قرارداد، چندان بصلاح طرفین قراداد نخواهد بود. متأسفانه چنین شرایطی بارها در کشور ما بوجود آمده است. در نتیجه قرادادهای پیمانکاری بارها با مشکل مواجه شده اند. اما در شرایطی که بازار ثبات داشته باشد، این قراداد بسیار قرارداد خوب و کم دردسری برای کارفرما و پیمانکار است.
قرارداد پیمانکاری بدون مصالح برای بازسازی
در این نوع قراردادهای بازسازی، کل هزینه های پروژه به دو بخش تقسیم می شود. بخش اول دستمزد نیروهای کار و پیمانکار بخش دوم هزینه خرید مصالح، تجهیزات و لوازم مصرفی و غیر مصرفی. بخش اول یعنی دستمزدها، بصورت یک مبلغ کلی بین کارفرما و پیمانکار توافق شده و به پیمانکار پرداخت می شود.
هزینه بخش دوم بصورت مبالغی با نام، تنخواه گردان، توسط کارفرما در اختیار پیمانکار قرار داده می شود. به این ترتیب پیمانکار با برداشت از این مبالغ، هزینه مربوط به خرید مصالح، لوازم و تجهیزات مصرفی و غیر مصرفی را پرداخت می نماید. همچنین گزارش این پرداختها و باقیمانده مبلغ تنخواه گردان را به کارفرما اعلام می نماید.
به این ترتیب، وظایف کارفرما در این نوع قرارداد بازسازی، کمی بیشتر از قرارداد پیمانکاری با مصالح خواهد بود. چرا که در طول روند اجرای کار، باید مرتباً مبلغ تنخواه گردان را به پیمانکار پرداخت نموده و فاکتورها، رسیدها و پیش فاکتورهای مصالح اجناس و لوازم اجرایی پروژه را تأیید و کنترل نماید.
در نتیجه وظیفه پیمانکار این خواهد بود که کل پروژه بازسازی را مدیریت و اجرا نماید. از طرفی باید هزینه نیروهای کار را از مبلغی که بعنوان مبلغ ثابت قرارداد مشخص شده است پرداخت نماید. اما مبالغ مربوط به اجناس و مصالح را از حساب تنخواه گردان که کارفرما جدا از مبلغ قرارداد در اختیار ایشان قرار داده است، پرداخت نموده و گزارش آنرا نیز به کارفرما اعلام نماید.
در شرایط التهاب و نابسامانی بازار مصالح و لوازم ساختمانی، این نوع از قرارداد های بازسازی ساختمان، یک قرارداد بسیار ایده آل و مناسب است. البته استفاده از این قراداد در شرایط ثبات بازار نیز مناسب است.
قرارداد پیمانکاری بدون مصالح
قراداد مدیریت پیمان درصدی در بازسازی
در قرارداد بازسازی با مدیریت پیمان ، پیمانکار مسئول مدیریت پروژه بازسازی که در قرارداد مشخص می شود است. به این ترتیب تمام هزینه های اجرای پروژه بصورت تنخواه گردان، توسط کارفرما، در اختیار پیمانکار قراداده می شود. پیمانکار نیز با اعلام قیمتها یا رسیدها و یا پیش فاکتور ها به کارفرما، با موافقت کارفرما، اقدام به خرید مصالح و یا پرداخت دستمزد نیروهای کار می نماید.
در نوع درصدی قرارداد مدیریت پیمان، دستمزد پیمانکار برای مدیریت پروژه، براساس درصد مشخصی از کل هزینه اجرای پروژه تعیین می شود. در این نوع از قرارداد بازسازی، وظیفه کارفرما بسیار بیشتر از دو نوع قرارداد دیگر است. چرا که کارفرما باید بر روی تمام دستمزدها، قیمت اجناس، مصالح، لوازم و … کنترل داشته باشد. از بین گزینه ها انتخاب نموده و خرید یا پرداخت مبالغ را تأیید یا رد نماید. همچنین بطور مستمر بر روی باقیمانده مبلغ تنخواه گردان نظارت داشته باشد تا هر زمان نیاز به واریز وجه به حساب تنخواه گردان باشد، بلافاصله این کار را انجام دهد.
قرارداد بازسازی با مدیریت پیمان برای پیمانکار نیز کار بیشتری می طلبد، چرا که مجبور خواهد بود در مورد تمام هزینه ها و دستمزدها، به کارفرما گزارش داده و تأیید یا گزینه انتخابی ایشان را دریافت نماید تا بتواند پروژه را اجرا کند. استفاده از این قراداد در شرایطی که کارفرما میخواهد در روند اجرای کار دست داشته باشد و یا جزئیات کار را در روند اجرا تعیین نماید و نه در زمان تنظیم قرارداد، این نوع قرارداد می تواند انتخاب مناسبی باشد. همچنین در این نوع قرارداد باید بین کارفرما و پیمانکار اعتماد و شناخت کافی وجود داشته باشد. چراکه درصدی بودن دستمزد پیمانکار میتواند سوءتفاهم یا سوء استفاده هایی درمورد بالا بردن عمدی هزینه های پروژه توسط پیمانکار ایجاد نماید.
قراداد مدیریت پیمان دستمزدی برای بازسازی
این قرارداد دقیقاً مشابه قراداد قبلی یعنی “قرارداد مدیریت پیمان درصدی” است. با این تفاوت که، دستمزد پیمانکار برای اجرای پروژه بازسازی و تغییر دکوراسیون، دیگر بصورت، درصدی از کل مبلغ هزینه پروژه نیست. بلکه این دستمزد بصورت یک مبلغ ثابت در زمان عقد قرارداد بین کارفرما و پیمانکار توافق می شود.
تمام دشواریها و درگیریهای زیاد کارفرما و پیمانکار در این نوع از قرارداد بازسازی نیز مشابه قرارداد درصدی مدیریت پیمان است. یعنی درگیری و زمانبر بودن پروژه برای هر دو طرف قرارداد، همچنان وجود دارد. این نوع قراداد نیز مانند قرارداد درصدی پیمان مدیریت، مناسب شرایطی است که کارفرما بخواهد دخالت مستقیم بیشتری در روند اجرای پروژه داشته باشد. یا اینکه دقیقاً جزئیات بخشهای مختلف، مصالح، متریالها و هزینه ای که میخواهد برای پروژه نماید را در زمان شروع پروژه انتخاب نکرده باشد.
تنها تفاوت این نوع قراداد این است که چون دستمزد پیمانکار ثابت است و هزینه پروژه تأثیری بر دستمزد ایشان نخواهد داشت، سوء تفاهم یا سوء استفاده کمتری پیش خواهد آمد. اما از طرف دیگر، تغییر، افزایش، یا کاهش حجم کار توسط کارفرما، محدودتر می شود. چرا که دستمزد پیمانکار برای اجرای پروژه ثابت است.
برای اینکه بدانید کدام نوع بازسازی ساختمان با قرارداد مناسب شماست با شماره تماس های بالای صفحه تماس بگیرید تا تیم مهندسی ساز شمارا راهنمایی کنند.
