بهترین مشارکت در ساخت : تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان میزان که برای خرید مصالح و ساخت خانه سرمایه می گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین هم دارد. نه سازنده به تنهایی می تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد.پدر چنین حالتی بهترین روش برای رونق گرفتن کار، مشارکت در ساخت خانه است. به طوری که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحدهای مسکونی بر می دارد.
بهترین مشارکت در ساخت ، در واقع مشارکتی میان مالک زمین و سازنده است. بنابراین ما سه رکن اصلی داریم:
- مالک زمین
- سازنده
- زمین
تعهدات مالک و سازنده در بهترین مشارکت در ساخت
تعهدات مالک
مالک در فرآیند ساخت مسکن مشارکتی، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد چراکه او صرفا زمین را در اختیار سازنده می گذارد و به او وکالت می دهد تا برای انجام امور اداری مشکلی نداشته باشد. همچنین مالک در پایان کار موظف است سر وقت سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تاخیر در انجام امور انتقال سند، برای مالک جریمه خواهد داشت.
تعهدات سازنده
سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینه هایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد درج شده را برعهده بگیرد. این هزینه ها به چهار بخش تقسیم می‌شود؛
اول، سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی را که احتمالا از قبل در زمین موردنظر ساخته شده برعهده بگیرد.
دوم، انجام دادن امور اداری شهرداری و هزینه های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایان کار ساختمان برعهده سازنده است.
سوم، هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است.
چهارم، که اصلی ترین هزینه های سازنده را شامل می شود، به کل هزینه های مربوط به ساخت، اعم از هزینه های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و … مربوط است. هزینه هایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، برعهده سازنده است.
قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته شود، اصلی‌ترین معیار‌ها برای تعیین سهم‌الشراکه است. یک آپارتمان به طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می‌شود. هر چه تعداد طبقات بیشتر شود، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … سهم بیشتری خواهد داشت
از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن ها ندارد می‌توان به بدهی های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.
بهترین مشارکت در ساخت چگونه است؟
- برای شروع به مشارکت نیاز به برآورد اقتصادی پروژه وجود دارد.
- در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.
برای انجام برآورد متراژ باید به چند نکته توجه کنید:
الف) قیمت زمین مالکین چقدر است.
ب) میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) به چه صورت است؟
تعیین درصد مشارکت در ساخت
تعیین سهم الشراکه یکی از اصلی ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه‌ای باشند، می توانند همان اول کل هزینه ها را پیشبینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده شان تقسیم کنند، اما عموما مالک ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده می گذارند. برای همین مشاوران املاک از یک سری نسبت های عرفی برای تعیین سهم‌الشراکه استفاده می کنند.
نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده
مالک
مالک باید به نکات مربوط به نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت در سه حالت زیر دقت کند:
- ممکن است مالک با سازنده توافق کند که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر اساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت، انتقال سند را انجام دهد.
- یا بر اساس توافق انجام شده سند ابتدا به سازنده انتقال داده می شود و سازنده باید چک تضمین را به مالک بسپارد.
- همچنین ممکن است طبق توافق، مالک متعهد شود که بر اساس پیشرفت کار به مقدار سهم خود انتقال را به سازنده انجام دهد.
- مالک باید از تعهدات سازنده که اغلب مربوط به نحوه ساخت است، اطلاعات کافی داشته باشد تا با تعیین ضمانت اجرا آن ها را در قرارداد ذکر کند و به امضای دو طرف در بیاید.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک انجام شود.
سازنده
- معمولا تاریخ شروع قرارداد از تاریخ تحویل ملک توسط مالک است که بهتر است این روند با صورتجلسه کتبی انجام شود و در صورت تأخیر مالک به نفع سازنده خسارت تأخیر در نظر گرفته شود. (توضیحات بیشتر در عنوان الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک)
- سازنده موظف به پرداخت بدهی های گذشته ملک (از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری) نیست، پس سازنده باید دقّت کند که مالک بدهی های قبلی ملک را پرداخت کند و در غیر این صورت، او را ملزم به پرداخت کند.
- سازنده برای شروع فعالیت خود نیاز به اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری را دارد؛ که برای این کار نیاز به وکالت کاری از سوی مالک دارد. بنابراین باید این نکته را در نظر داشته باشد که در قرارداد، اخذ وکالت کاری از مالک را ذکر کند و در صورت اختلال به جهت پیگیری نکردن مالک در این زمینه، ضمانت اجرا در نظر بگیرد تا در آینده مشکلی از این باب به وجود نیاید.
- سازنده برای اطمینان خاطر مالک و همچنین نظم کاری خود و مقبولیت بیشتر قرارداد بهتر است تاریخ اجرای قرارداد و تاریخ احتمالی اتمام کار ساخت و ساز را به طور دقیق در قرارداد ذکر کند.
- ذکر دقیق میزان آورده سازنده (ساخت پروژه با تمام ویژگی های آن، ازجمله آورده های سازنده است) و آورده مالک (زمین و یا ملکی که مالک تحویل می دهد، آورده اوست) نکته بسیار مهمی است که با جزئیات باید ذکر شود؛ زیرا در بروز اختلافات به کار می آید و در تعیین و تکلیف اوضاع و فسخ قرارداد بررسی می گردد.
- تعیین میزان سهم هر یک از طرفین نیز از مواردی است که حتماً باید به آن توجه شود، تا در زمان بروز اختلاف سهم هریک به روشنی مشخص باشد.
- روشن است در ابتدای کار سند به نام مالک است اما پس از پیشرفت کار، سازنده می تواند خواستار انتقال سند به میزان سهم خود بشود و پس از اتمام کار باقی آن نیز به سازنده منتقل می شود که در اینجا مالک می تواند ضمانت اجرای تأخیر در تحویل و امثالهم را تعیین کند.
- تعهدات سازنده اغلب مربوط به نحوه ساخت است. نکته بسیار مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کرد این است که باید مشخصات عمومی ساختمان و سازه اعم از نوع مصالح به همراه قیمت هر یک از اجزاﺀ، نوع سیستم های به کار رفته و حتی درب کابینت ها و سایر موارد دیگر یک به یک ذکر شود.
در بهترین مشارکت در ساخت ذکر چه مواردی الزامی است؟
در بهترین مشارکت در ساخت ذکر موارد زیر درصورت توافق طرفین الزامی است:
- ذکر مشخصات مربوط به طرفین و ملک (درصورتی که کسی با وکالت نامه قصد انجام چنین قراردادی را داشته باشد باید کپی استعلام وکالت نامه، ضمیمه قرارداد شود و در قسمت مشخصات علاوه بر مشخصات مالک، مشخصات وکیل نیز ذکر شود)
- نحوه تقسیم منافع (به ویژه تقسیم واحدها) و سود و ضرر.
- بیان شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت.
- ذکر مشخصات کامل از مصالح ساختمانی و مشخصات عمومی ساختمان و نوع سیستم های بکار رفته.
- تعیین شرایط ساخت، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم، نقشه ها، تأییدیه ها و …
- تعیین حدود مسئولیت ها، وظایف و جریمه و تضامین هر کدام از طرفین قرارداد در صورتی که برخلاف توافقات و تعهدات خود عمل کنند.
- ذکر زمانبندی فازها و مراحل مختلف تعهدات طرفین به همراه ضمانت های اجرایی آن ها.
- تعیین یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا در تمامی صفحات قرارداد.
- پرهیز از ذکر عنوان معامله، مبایعنامه و… و ذکر قرارداد مشارکت در ساخت در تمام صفحات.
- وکالت کاری به صورت مدّت دار به سازنده داده شود.
- قرارداد در مکان معتبر از قبیل دفاتر اسناد رسمی، دفاتر مشاورین املاک و یا نزد یک وکیل دعاوی مشارکت در ساخت تنظیم شود و همچنین مکان انجام قرارداد ذکر گردد.
- تعیین داور و تعیین حدود اختیارات داور (برای زمانی که اگر اختلافی بین طرفین بروز کرد، شرایط صلح و سازش و میانجیگری را میان طرفین دعوا فراهم کند)
- ذکر اینکه مالک اجازه پیش فروش را تا پایان پروژه به سازنده می دهد یا خیر؟
- ذکر اینکه مالک اجازه وام گرفتن از بانک را با سند ملک به سازنده می دهد یا خیر؟
توافق بین مالک و سازنده، نحوه مشارکت و نکات ضروری آن
در بهترین مشارکت در ساخت در خصوص نحوه مشارکت و توافق بین مالک و سازنده نکات مهمی وجود دارد که در ادامه به توضیح آن ها می پردازیم:
میزان آورده مالک و سازنده
در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز لازم است آورده‌های هر دو طرف قرارداد تا جایی که ممکن است به وضوح ذکر شوند. به عنوان مثال لازم است مالک ارزش گذاری دقیقی را روی ملک خود انجام دهد. همچنین اگر زمین یا ملک دارای امتیازات خاص و ویژه‌ای باشد که امکان انتقال آن ها به ساختمان جدید وجود داشته باشد از جمله کنتور برق، چاه و … ذکر آن ها در قرارداد ضروری است.
ارزش گذاری ملک در بهترین مشارکت در ساخت
مالک: ارزش گذاری ملک از جمله مواردی است که لازم است قبل از معامله انجام شود؛ حال در صورتی که این کار به صورت صحیح انجام نشود، قطعا منجر به بروز اختلاف بین دو طرف قرارداد می شود.
نکته: در شرایطی که بنا به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه شود، یک از مواردی که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد، میزان آورده طرفین است.
سازنده: آورده های سازنده باید به صورت کامل و با ذکر جزئیات دقیق در قرارداد درج شود. ساخت پروژه با ویژگی های مشخص از جمله آورده‌های سازنده است. به عنوان مثال تعیین این مورد که هزینه هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند، لازم است در قرارداد ذکر شوند.
مدت زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
مدت زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت دقیق مشخص شود. توجه داشته باشید برای تعیین زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مانند لغایت و تا حدود استفاده نشود.
زمان اخذ مجوز ساخت، تحویل و بهره برداری مدت زمان اجرای قرارداد باید همراه با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال تعیین شود. علاوه بر این؛ یکی دیگر از تعهداتی که بر عهده مالک است و باید در قرارداد ثبت شود، تعیین مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده به منظور آغاز عملیات ساخت است. زمان بهره برداری ساختمان و استعلامات قانونی از جمله سند مستقل و یک برگی و سایر موارد دیگر باید با ذکر تاریخ در قرارداد درج شود.
تیم مهندسی ساز این افتخار را دارد که بهترین مشارکت در ساخت را در اختیار شما بگذارد. تمامی هدف تیم ما رضایت مندی شما عزیزان است. برای مشاوره رایگان و کسب اطلاعات بیشتر درباره بهترین مشارکت در ساخت می توانید با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید تا کارشناسان ما با کمال افتخار شما را راهنمایی کنند.
